ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
i
«ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ» ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΑΛΜΥΡΟΥ
Β1’ ΣΤΑΔΙΟ-ΜΑΪΟΣ 2011
ΠΡΟΛΟΓΟΣ
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ i
1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ …………………………………………………………………………………………………………1
1.1 Γενικά Στοιχεία της Μελέτης ……………………………………………………………………………..1
α. Αντικείμενο της Σύμβασης………………………………………………………………………………1
β. Περιεχόμενο και Στάδια της Πολεοδομικής Μελέτης…………………………………………….2
1.2 Ομάδα Εκπόνησης και Ομάδα Επίβλεψης της Πολεοδομικής Μελέτης………………..3
1.3 Διαδικασίες – Διάρθρωση της Μελέτης – Κλίμακες Χαρτών …………………………………4
γ. Διάρθρωση της Μελέτης …………………………………………………………………………………5
δ. Κλίμακες Χαρτών ………………………………………………………………………………………….5
1.4 Ευχαριστίες……………………………………………………………………………………………………..5
2. ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΝΤΑΞΗ ΤΗΣ ΟΡΙΣΤΙΚΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ – ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΚΑ
ΜΕΓΕΘΗ………………………………………………………………………………………………………………7
2.1 Γενικά ……………………………………………………………………………………………………………..7
2.2 Κατευθύνσεις του υπό θεσμοθέτηση Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου Δήμου
Αλμυρού………………………………………………………………………………………………………………8
2.3 Πληθυσμός σχεδιασμού……………………………………………………………………………………9
2.4 Ανάγκες σε Υποδομές και Εξυπηρετήσεις ……………………………………………………….10
2.5 Συμπεράσματα Υποστηρικτικών Μελετών……………………………………………………….14
α. Μελέτη Γεωλογικής Καταλληλότητας ………………………………………………………………14
β. Μελέτη Οριοθέτησης Ρεμάτων ………………………………………………………………………15
2.6 Κατευθύνσεις Διευθύνουσας Υπηρεσίας ………………………………………………………….16
3. ΓΕΝΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΟΡΙΣΤΙΚΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ – ΠΡΟΤΑΣΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ
ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ……………………………………………………………………………………………………….18
3.1 Διάγνωση………………………………………………………………………………………………………18
3.2 Δυνατότητες και Περιορισμοί Ανάπτυξης της Πολεοδομικής Ενότητας 11 –
Κοκκωτοί ……………………………………………………………………………………………………………18
3.3 Βασικές Προτάσεις…………………………………………………………………………………………21
3.4 Η Πολεοδομική Οργάνωση της Πολεοδομικής Ενότητας…………………………………..27
α. Οριστικοποίηση ορίου Π.Ε. 11 «Κοκκωτοί»……………………………………………………..27
β. Προτεινόμενες Χρήσεις Γης (Χάρτης Π.1 και Χάρτης Π.2)…………………………………..28
γ. Κυκλοφορία Αυτοκινήτων και Πεζών –Συγκοινωνία (Σκαρίφημα Σ.1) …………………..31
δ. Ύδρευση ……………………………………………………………………………………………………33
ε. Αποχέτευση Ομβρίων και Ακαθάρτων …………………………………………………………….33
στ. Απορρίμματα …………………………………………………………………………………………….33
ζ. Ηλεκτροδότηση-Τηλεφωνοδότηση ………………………………………………………………….33
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
ii
η. Πρόνοια – Αθλητισμός…………………………………………………………………………………..33
θ. Οι υφιστάμενες κτηνοτροφικές μονάδες ………………………………………………………….34
ι. Το Νεκροταφείο ……………………………………………………………………………………………34
3.5 Πολεοδομικός Κανονισμός- Όροι και Περιορισμοί Δόμησης …………………………….38
α. Σημερινός Πραγματικός Συντελεστής Δόμησης ………………………………………………..38
β. Προτεινόμενοι Όροι Δόμησης………………………………………………………………………..39
1. Ξενοδοχεία μέχρι 30 κλινών και ξενώνες ……………………………………………………..42
β. Προκήπια …………………………………………………………………………………………………..42
γ. Μορφολογικοί Περιορισμοί…………………………………………………………………………….43
δ. Άλλοι Περιορισμοί………………………………………………………………………………………..45
ε. Προστασία Πολιτιστικών, Πολεοδομικών και Αρχιτεκτονικών Στοιχείων του οικισμού
Κοκκωτών και της ευρύτερης περιοχής ………………………………………………………………46
στ. Δυνατότητα δόμησης πριν την ολοκλήρωση της Πράξης Εφαρμογής………………….47
4. ΑΙΤΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΠΡΟΤΑΣΗΣ …………………………………………………………………………49
4.1 Γενικά Στοιχεία ………………………………………………………………………………………………49
4.2 Ειδικά Θέματα………………………………………………………………………………………………..49
4.3 Εφαρμογή του Ρυμοτομικού Σχεδίου………………………………………………………………49
5. ΙΣΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΩΝ / ΕΙΣΦΟΡΑΣ ΓΗΣ …………………………………………………..51
5.1 Θεσμικό Πλαίσιο Εκπόνησης της Πολεοδομικής μελέτης και Προδιαγραφές……..51
5.2 Εισφορά σε Γη και Χρήμα ………………………………………………………………………………51
α. Οι διατάξεις για οικισμούς μέχρι 2000 κατοίκους……………………………………………….51
β. Αναλυτικός υπολογισμός εισφορών σε γη και χρήμα…………………………………………54
5.3 Προκαταρκτική Πράξη Εφαρμογής – Ισοζύγιο Γης……………………………………………59
6. ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ ……………….61
6.1 Τήρηση Χρονοδιαγράμματος – Διαδικασίες συνέχισης της Μελέτης ………………….61
6.2 Προκαταρκτικό Πρόγραμμα Εφαρμογής ………………………………………………………….62
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ
Π-1: ΕΓΓΡΑΦΑ ΚΑΙ ΑΛΛΗΛΟΓΡΑΦΙΑ ΜΕ ΔΗΜΟ ΑΛΜΥΡΟΥ ΚΑΙ ΛΟΙΠΕΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ
Π-2: ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΓΚΡΙΣΗΣ ΔΙΑΤΗΡΗΣΗΣ ΤΟΥ ΥΠΑΡΧΟΝΤΟΣ ΝΕΚΡΟΤΑΦΕΙΟΥ Ή
ΧΩΡΟΘΕΤΗΣΗΣ ΝΕΟΥ ΝΕΚΡΟΤΑΦΕΙΟΥ
Π-3: ΠΗΓΕΣ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ-ΠΡΟΔΙΑΓΡΑΦΕΣ, ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ
ΧΑΡΤΕΣ ΕΝΤΟΣ ΚΕΙΜΕΝΟΥ
ΧΑΡΤΗΣ Π.2: ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΟΡΓΑΝΩΣΗ ΟΙΚΙΣΜΟΥ ΚΟΚΚΩΤΩΝ
…………………………….29
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
iii
ΣΚΑΡΙΦΗΜΑ Σ.1: ΚΥΚΛΟΦΟΡΙΑΚΗ ΟΡΓΑΝΩΣΗ – ΤΥΠΙΚΕΣ ΔΙΑΤΟΜΕΣ ΟΔΙΚΟΥ
ΔΙΚΤΥΟΥ……………………………………………………………………………………………………………….
..31
ΧΑΡΤΕΣ ΕΚΤΟΣ ΚΕΙΜΕΝΟΥ
ΧΑΡΤΗΣ Π.1 σε κλίμακα 1:1.000
ΧΑΡΤΗΣ Π.2 σε κλίμακα 1:2.000
ΠΙΝΑΚΕΣ
ΠΙΝΑΚΑΣ 1: ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΕΙΣ ΤΟΥ ΓΠΣ ΑΛΜΥΡΟΥ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΓΚΡΟΤΗΣΗ ΤΗΣ Π.Ε. 11
ΚΟΚΚΩΤΟΙ ……………………………………………………………………………………………………..8
ΠΙΝΑΚΑΣ 2: ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ 11-ΚΟΚΚΩΤΟΙ ΔΗΜΟΥ ΑΛΜΥΡΟΥ, ΕΚΤΙΜΗΣΗ
ΑΝΑΓΚΩΝ ΣΕ ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ ΚΑΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ …………………………..11
ΠΙΝΑΚΑΣ 3: ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ, ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΚΑΤΑΝΟΜΗ (σε τετρ. μέτρα) ……………..36
ΠΙΝΑΚΑΣ 4: ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΣ ΜΕΣΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΑΝΑ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟ
ΤΕΤΡΑΓΩΝΟ………………………………………………………………………………………………….38
ΠΙΝΑΚΑΣ 5: ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ-ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ, Π.Ε. 11 «ΚΟΚΚΩΤΟΙ»…………………………..41
ΠΙΝΑΚΑΣ 6: ΕΙΣΦΟΡΕΣ ΣΕ ΓΗ……………………………………………………………………………….52
ΠΙΝΑΚΑΣ 7: ΕΙΣΦΟΡΕΣ ΣΕ ΧΡΗΜΑ………………………………………………………………………..53
ΠΙΝΑΚΑΣ 8: ΚΑΤΑΤΑΞΗ ΙΔΙΩΤΙΚΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΚΑΤΑ ΜΕΓΕΘΟΣ………………………….54
ΠΙΝΑΚΑΣ 9: ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΙΔΙΩΤΙΚΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΚΑΤΑ ΜΕΓΕΘΟΣ ΚΑΙ Ο.Τ…………….55
ΠΙΝΑΚΑΣ 10: ΕΙΣΦΟΡΕΣ ΣΕ ΓΗ (ΑΡΘ. 1.Α) ΚΑΙ ΧΡΗΜΑ (ΑΡΘ. 2 ΚΑΙ 3.Γ)……………………56
ΠΙΝΑΚΑΣ 11: ΕΙΣΦΟΡΕΣ ΣΕ ΓΗ (ΑΡΘ. 4.Α.1) ΚΑΙ ΧΡΗΜΑ (ΑΡΘ. 2 ΚΑΙ 3.Γ)…………………57
ΠΙΝΑΚΑΣ 12: ΠΡΟΚΑΤΑΡΚΤΙΚΟΣ ΙΣΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΩΝ/ΕΙΣΦΟΡΑΣ ΓΗΣ………..59
ΠΙΝΑΚΑΣ 13:ΤΕΛΙΚΟΣ ΙΣΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΩΝ/ΕΙΣΦΟΡΑΣ ΓΗΣ………………………..60
ΠΙΝΑΚΑΣ 14: ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΛΕΤΩΝ – ΕΝΕΡΓΕΙΩΝ ……………………………………………..63
ΠΙΝΑΚΑΣ 15: ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΛΕΤΗΣ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΒΑΣΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ ΥΠΟΔΟΜΗΣ
……………………………………………………………………………………………………………………64
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
iv
ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ
· Α/Κ · Ανισόπεδος Κόμβος
· ΒΙΠΕ · Βιομηχανική Περιοχή
· ΓΠΣ · Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο
· ΓΥΣ · Γεωγραφική Υπηρεσία Στρατού
· Δ. Δ. · Δημοτικό Διαμέρισμα
· ΔΕΗ · Δημόσια Επιχείρηση Ηλεκτρισμού
· ΔΕΥΑΑΛ · Δημοτική Επιχείρηση Ύδρευσης-Αποχέτευσης Αλμυρού
· ΔΟΥ · Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία
· ΕΜΥ · Εθνική Μετεωρολογική Υπηρεσία
· ΕΣΥΕ · Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος
· Ι. Ν. · Ιερός Ναός
· Ι.Μ. · Ιερά Μονή
· ΚΕΠ · Κέντρο Εξυπηρέτησης Πολιτών
· ΚΕΠΑ · Κέντρα Εντατικής Περιφερειακής Ανάπτυξης
· ΚΤΕΛ · Κοινό Ταμείο Εισπράξεων Λεωφορείων
· ΚΨΥ · Κέντρο Ψυχικής Υγείας
· ΟΕ · Οικιστική Ενότητα
· ΟΤ · Οικοδομικό Τετράγωνο
· ΟΤΕ · Οργανισμός Τηλεπικοινωνιών Ελλάδος
· ΠΑΘΕ · Άξονας Πάτρας-Αθήνας-Θεσσαλονίκης-Ευζώνων
· ΠΔ · Προεδρικό Διάταγμα
· ΠΕ · Πολεοδομική Ενότητα
· ΠΕΠ · Περιφερειακό Επιχειρησιακό Πρόγραμμα
· ΠΕΠΔ · Περιοχή Έλεγχου και Περιορισμού Δόμησης
· ΠΕΠ-ΚΦ · Περιοχή Ειδικής Προστασίας
· ΠΠΧΣΑΑ · Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου
Ανάπτυξης
· ΣΑΡ · Συνδρομητικό Αγροτικό Δίκτυο
· ΣΜΑ · Σταθμός Μεταφόρτωσης Απορριμμάτων
· ΥΑΣΒΕ · Υπηρεσία Αποκατάστασης Σεισμοπλήκτων Βορείου Ελλάδας
· ΥΠΕΚΑ · Υπουργείο Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής
· ΥΠΕΧΩΔΕ · Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων
· ΦΕΚ · Φύλλο Εφημερίδος της Κυβερνήσεως
· ΧΑΔΑ · Χώρος Ανεξέλεγκτης Διάθεσης Απορριμμάτων
· ΧΥΤΑ · Χώρος Υγειονομικής Ταφής Απορριμμάτων
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
1
1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
1.1 Γενικά Στοιχεία της Μελέτης
Στη Σύμβαση ανάθεσης εκπόνησης της παρούσας μελέτης, που υπεγράφη στις
25.02.2010 (ΑΠ 1962), μεταξύ του Δήμου Αλμυρού και των συμπραττόντων
Γραφείων Μελετών Αναστασίας Α. Βοϊβόνδα, αρχιτέκτονος-πολεοδόμου, Γεωργίου
Γκιώνη, ΑΤΜ, Πασχάλη Στάϊκου, γεωλόγου και Φώτιου Χάγιου, πολ. μηχ.
αναφέρονται τα ακόλουθα:
α. Αντικείμενο της Σύμβασης
Σύμφωνα με το άρθρο 1 της Σύμβασης, αντικείμενό της είναι:
«…η Πολεοδομική μελέτη Δ. Δ. Κοκκωτών του Δ. Αλμυρού, όπως λεπτομερώς
καθορίζεται στα συμβατικά τεύχη του διαγωνισμού και συγκεκριμένα στον Φάκελο
Έργου (Τεύχος Τεχνικών Δεδομένων και Πρόγραμμα Απαιτούμενων Μελετών)».
Ειδικότερα κατά την εκτέλεση της Σύμβασης θα εκπονηθούν οι ακόλουθες
επιμέρους μελέτες:
· Επίγεια Τοπογραφική αποτύπωση, σε κλίμακα 1:1000 και σύνταξη
κτηματογραφικών διαγραμμάτων και κτηματολογικών πινάκων1.
· Μελέτη Γεωλογικής καταλληλότητας2
· Μελέτη οριοθέτησης ρεμάτων3
· Πολεοδομική μελέτη, σε δύο Στάδια.
Στο πλαίσιο της Σύμβασης συντάχθηκαν ήδη, υποβλήθηκαν και εγκρίθηκαν ή τελούν
υπό έγκριση:
-το Χρονοδιάγραμμα της μελέτης (σύμφωνα με το Άρθρο 3 του Ιδιωτικού
Συμφωνητικού και το άρθρο 2.1 της Συγγραφής Υποχρεώσεων 1ο Παραδοτέο,
έγγραφο έγκρισης ΑΠ 2952/44568/30.04.10) και
-το Πρόγραμμα Ποιότητας της Μελέτης (σύμφωνα με την παρ. 8.13 της Συγγραφής
Υποχρεώσεων, 2ο Παραδοτέο).
-η Μελέτη Κτηματογράφησης (3ο και 4ο Παραδοτέα, που υποβλήθηκαν στις 09.08.10
(η 1η Ανάρτηση έγινε κατά το χρονικό διάστημα 13-28 Σεπτεμβρίου 2010, η 2η
1 Η Υπο-Ομάδα μελέτης αποτελείται από τους Γ. Γκιώνη, Δ. Κοντοστάθη, Ν. Αναστασόπουλο, Γ. Καραθάνο και Γ.
Κλώνη, ΑΤΜ.
2 Η Υπο-Ομάδα μελέτης αποτελείται από τους Π. Στάϊκο και Θ Παππά.
3 Η Υπο-Ομάδα μελέτης αποτελείται από τους Φ. Χάγιο και Η. Ταρναρά.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
2
Ανάρτηση κατά το χρονικό διάστημα 24 Ιανουαρίου 2011 μέχρι 14 Μαρτίου 2011
και η 3η Ανάρτηση από 2 Μαΐου 2011),
-η Μελέτη Γεωλογικής Καταλληλότητας, 5ο Παραδοτέο (υποβλήθηκε στις 23.09.10),
η Μελέτη Οριοθέτησης Ρεμάτων, 6ο Παραδοτέο (υποβλήθηκε στις 23.09.10).
-το Α’ Στάδιο της Πολεοδομικής μελέτης, 8ο Παραδοτέο (υποβλήθηκε στις 08.10.10).
Η έκταση της περιοχής μελέτης είναι 312 στρ. όπως αναφέρεται στο ΓΠΣ Δήμου
Αλμυρού, ως προτεινόμενη προς πολεοδόμηση περιοχή. Μετά την ψηφιακή
εφαρμογή του ορίου που περιγράφεται στο ΦΕΚ 358Δ/21.04.86 της οριοθέτησης
του οικισμού Κοκκωτών επί του τοπογραφικού υποβάθρου που προήλθε από τη
μελέτη κτηματογράφησης, η περιοχή αυτή μετράται τελικά 305 στρ., ενώ άλλα 68
στρ. περίπου κτηματογραφήθηκαν εκτός του αρχικού ορίου.
β. Περιεχόμενο και Στάδια της Πολεοδομικής Μελέτης
Η Πολεοδομική μελέτη, όπως αναφέρεται στο Φάκελο Έργου, συντάσσεται
σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία και ειδικά την υπ’ αριθ. 5731/1146/00 απόφαση
Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ 329Β/15.03.00) ‘’Τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης
μελετών και αμοιβής μηχανικών για την εκπόνηση αυτών’’ όπως τροποποιήθηκε με
την Απόφαση 16806/3656/00 ΦΕΚ 803Δ).
Η Πολεοδομική Μελέτη σύμφωνα με την ανωτέρω Απόφαση εκπονείται σε 2 Στάδια,
Α και Β4.
Το Α’ Στάδιο της Πολεοδομικής Μελέτης περιελάμβανε:
· Ανάλυση της υπάρχουσας κατάστασης.
· Γενική διάγνωση και αξιολόγηση των πολεοδομικών δεδομένων βάσει των
αρχών και σκοπών του πολεοδομικού σχεδιασμού και των ειδικών σκοπών
της συγκεκριμένης μελέτης.
· Προμελέτη εναλλακτικών προτάσεων δομικού σχεδίου και πολεοδομικής
οργάνωσης και μακροσκοπικό έλεγχο της εφαρμοσιμότητας του.
4 Όσον αφορά στην σκοπιμότητα του έργου, στο Φάκελο Έργου αναφέρεται ότι …«η πολεοδομική μελέτη θα
αποτελέσει βασικό στοιχείο της αναβάθμισης και ενδυνάμωσης του οικισμού Κοκκωτών, μέσω της πολεοδομικής
οργάνωσής του και θα επηρεάσει θετικά:
· Τη μορφή του πολεοδομικού ιστού
· Το φυσικό περιβάλλον και τοπίο
· Την οργάνωση και λειτουργία των χρήσεων γης
· Τον εξοπλισμό του οικισμού με κοινόχρηστες και κοινωφελείς εξυπηρετήσεις
· Τη λειτουργία του οδικού δικτύου
· Την κίνηση των πεζών
· Τη μορφή των κτιρίων»
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
3
Για την εκπόνηση του Α’ Σταδίου, ελήφθησαν υπόψιν οι διαθέσιμες κατευθυντήριες
οδηγίες, που προέρχονται από υπερκείμενες βαθμίδες σχεδιασμού.
Το παρόν Β2 Στάδιο της Πολεοδομικής Μελέτης περιλαμβάνει:
· Την Πρόταση πολεοδομικού και ρυμοτομικού σχεδίου.
Η πρόταση αυτή συνοδεύεται από το διατιθέμενο Ισοζύγιο Κοινωνικής Γης
(αναλυτικό υπολογισμό ρυμοτομίας, υποχρεώσεων ιδιοκτησίας σε εισφορές γης,
κοινοχρήστων και κοινωφελών, σύμφωνα με την νομοθεσία) και σύγκριση του
ισοζυγίου με τις ανάγκες σε γη για κοινόχρηστους χώρους και κοινωφελείς χρήσεις,
όπως προκύπτουν από το προτεινόμενο Σχέδιο, σε σχέση με τις διάφορες
δυνατότητες υπολογισμού, σύμφωνα με τη Νομοθεσία, των εισφορών.
1.2 Ομάδα Εκπόνησης και Ομάδα Επίβλεψης της Πολεοδομικής Μελέτης
Το Β1 Στάδιο της πολεοδομικής μελέτης εκπονήθηκε από την ακόλουθη
επιστημονική ομάδα:
-Αναστασία Βοϊβόνδα, αρχιτέκτονα-πολεοδόμο, που έχει και την γενική ευθύνη του
συντονισμού της,
-Χρύσα Πετρίτση, αρχιτέκτονα-χωροτάκτη, ειδική σε θέματα αναπτυξιακού
σχεδιασμού και Προγραμμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης,
-Ευαγγελία Μέρτζιου, δασολόγο –περιβαλλοντολόγο,
-Δανάη Καψοκεφάλου, υπεύθυνη διοικητικής υποστήριξης και χαρτογραφικής
παραγωγής και απόδοσης των θεματικών χαρτών.
-Βικτωρία Βοϊβόνδα, αρχιτέκτονα, απόδοση θεματικών χαρτών.
Προϊσταμένη Αρχή της Μελέτης είναι ο Δήμος Αλμυρού (Τεχνική Υπηρεσία) με
επιβλέπουσα της μελέτης την κυρία Μαριάννα Γκίκα, Πολ. Μηχ.
Διευθύνουσα Υπηρεσία της Μελέτης, μετά την εφαρμογή του Ν. 3852/2010
(Καλλικράτης), είναι η Υπηρεσία λοιπών Δημοτικών Ενοτήτων πλην Δήμου Βόλου
(πρώην ΤΥΔΚ Μαγνησίας).
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
4
1.3 Διαδικασίες – Διάρθρωση της Μελέτης – Κλίμακες Χαρτών
α. Διαδικασίες μεταξύ Α’ και Β1 Σταδίου και κατά την εκπόνηση του Β1
Σταδίου
Αμέσως μετά την υποβολή του Α’ Σταδίου της μελέτης, υποβλήθηκε από τους
Μελετητές προς την ΝΑΜ-Διεύθυνση Αγροτικής Ανάπτυξης (Επιτροπή ΝΕΧΩΠ)
αίτημα, για τη γνωμοδότησή της επί του προτεινόμενου τελικού ορίου της προς
πολεοδόμηση περιοχής (έγγραφο CP09/20/10-09.11.10 Βλ. Παράρτημα Π-1).
Σύμφωνα με το από 13.12.2010 (ΑΠ ΔΑΑ 16993) Πρακτικό Νο 265/2010 της
ΝΕΧΩΠ, η Επιτροπή γνωμοδότησε θετικά για την κατασκευή του έργου (Βλ. και
Κεφ. 3.5.δ).
Αν και το Α’ Στάδιο της Πολεοδομικής Μελέτης υποβλήθηκε εμπρόθεσμα και
σύμφωνα με το εγκεκριμένο Χρονοδιάγραμμα, λόγω της διεξαγωγής των Δημοτικών
εκλογών τον Οκτώβριο του 2010, η παρουσίαση των προτάσεων της μελέτης στο
Δημοτικό Συμβούλιο του Δ. Αλμυρού καθυστέρησε και τελικώς έγινε κατά τη
Συνεδρίαση του Δ.Σ. της 20.12.10.
Οι κατευθύνσεις για την εκπόνηση του Β1 Σταδίου δόθηκαν με το Έγγραφο
Αποστολής της Απόφασης Αρ. 183/2010 στις 13.05.11. (Βλ. Παράρτημα Π-1 και
Κεφάλαιο 2.6).
β. Υποστηρικτικές Μελέτες Σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία η προς έγκριση
Πολεοδομική μελέτη πρέπει να συνοδεύεται από την Μελέτη γεωλογικής
καταλληλότητας και την μελέτη οριοθέτησης των ρεμάτων της περιοχής. Τα στοιχεία
και συμπεράσματα που προέκυψαν από τις δύο αυτές μελέτες αναλύονται στα Κεφ.
2.5.α και 2.5.β.
Αν και οι δύο αυτές μελέτες υποβλήθηκαν από τους Μελετητές εγκαίρως και
σύμφωνα με το Χρονοδιάγραμμα, οι αλλαγές που έχουν επέλθει στη Δημόσια
Διοίκηση λόγω της εφαρμογής του Ν. 3852/2010 (Καλλικράτης) έχουν επιφέρει πολύ
σημαντική καθυστέρηση στον έλεγχο και την έγκρισή τους. Θα πρέπει να γίνει
μεγάλη προσπάθεια οι διαδικασίες αυτές να επιταχυνθούν κατά το επόμενο τρίμηνο,
ώστε οι διαδικασίες έγκρισης να έχουν ολοκληρωθεί τουλάχιστον πριν από την
υποβολή του Β2 σταδίου της Πολεοδομικής μελέτης.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
5
γ. Διάρθρωση της Μελέτης
Η παρούσα μελέτη αποτελείται από έξη μέρη :
Ø Στο πρώτο μέρος παρουσιάζονται τα γενικά στοιχεία και το πλαίσιο αναφοράς
της μελέτης. Επίσης παρουσιάζεται οι διαδικασίες που ακολουθήθηκαν κατά την
εκπόνησή της και οι ομάδες εκπόνησης και επίβλεψης.
Ø Στο δεύτερο μέρος, παρουσιάζονται οι κατευθύνσεις που ελήφθησαν υπόψιν
κατά τη σύνταξη της μελέτης γενικώς και ειδικά οι κατευθύνσεις που δόθηκαν για
τη σύνταξη του Β1 Σταδίου. Παρουσιάζονται επίσης τα προγραμματικά μεγέθη
και οι εκτιμώμενες ανάγκες σε υποδομές και εξυπηρετήσεις που αντιστοιχούν σ’
αυτά.
Ø Στο τρίτο μέρος παρουσιάζονται τα γενικά χαρακτηριστικά της οριστικής μελέτης
και οι προτάσεις πολεοδομικής οργάνωσης.
Ø Στο τέταρτο μέρος παρουσιάζεται η αιτιολόγηση της πρότασης
Ø Στο πέμπτο μέρος παρουσιάζονται τα ποσοτικά στοιχεία του ισολογισμού
απαιτήσεων και εισφοράς γης.
Ø Τέλος, στο έκτο μέρος παρουσιάζεται το ενδεικτικό πρόγραμμα εφαρμογής της
πολεοδομικής μελέτης.
Στα Παραρτήματα Π-1 έως Π-3.παρουσιάζονται τα έγγραφα από και προς το Δήμο
Αλμυρού και τις λοιπές Υπηρεσίες, τα θέματα που συναρτώνται με την έγκριση
διατήρησης υπάρχοντος ή τη δημιουργία νέου Νεκροταφείου καθώς και αναφορά
στις πηγές των στοιχείων, τις προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών και τη
διαθέσιμη βιβλιογραφία.
δ. Κλίμακες Χαρτών
Οι κλίμακες θεώρησης της παρούσας μελέτης, είναι οι ακόλουθες:
-Σχέδιο πολεοδομικής οργάνωσης, σε κλίμακα 1:2.000 (εκτός κειμένου) και 1:4.000
(εντός κειμένου).
-Ρυμοτομικό Σχέδιο, σε κλίμακα 1:1.000 (εκτός κειμένου).
1.4 Ευχαριστίες
Από την υπογραφή της παρούσας Σύμβασης η Πολεοδομική Μελέτη εκπονείται σε
στενή συνεργασία με τη Δημοτική Αρχή και την Τεχνική Υπηρεσία του Δήμου
Αλμυρού. Σε σειρά συναντήσεων στους Κοκκωτούς και στον Αλμυρό έχουν
εξεταστεί τα βασικά προβλήματα, οι εναλλακτικές δυνατότητες και οι προοπτικές
ανάπτυξης της περιοχής μελέτης.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
6
Οι μελετητές ευχαριστούν για την συνεργασία τους και κατά το παρόν Β1 Στάδιο της
μελέτης, για την παροχή στοιχείων και τη συμβολή τους στη διαμόρφωση των
προτάσεων:
-τον κ. Ε. Χατζηκυριάκο, Δήμαρχο Αλμυρού,
-τα στελέχη του Δήμου Αλμυρού κα Μ. Γκίκα, Πολ. Μηχ., επιβλέπουσα της Μελέτης,
κο Κώστα Ρούτσια, κα Ι. Χρήστου, Περιβαλλοντολόγο.
-τον νέο Πρόεδρο του Τοπικού Συμβουλίου Κοκκωτών κ. Σ. Πολυμέρου (που είναι
και Πρόεδρος του Εξωραϊστικού Εκπολιτιστικού Μορφωτικού Συλλόγου Κοκκωτών
‘’Η Όθρυς’’).
-τον Δασάρχη Αλμυρού κ. Σ. Αδριανό και την κα Π. Κράβαρη.
-τα στελέχη της ΔΕΥΑ Αλμυρού.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
7
2. ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΝΤΑΞΗ ΤΗΣ ΟΡΙΣΤΙΚΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ –
ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΙΚΑ ΜΕΓΕΘΗ5
2.1 Γενικά
Η ισχύουσα σήμερα χωροταξική και πολεοδομική Νομοθεσία6 ορίζει τα εξής βασικά
προγραμματικά επίπεδα ανώτερου βαθμού, από τα οποία δίδονται οι γενικές
κατευθύνσεις ανάπτυξης του χώρου και των επιμέρους οικισμών:
· Το Γενικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης το
οποίο αποτελεί το γενικό πλαίσιο ανάπτυξης της Χώρας και όλων των
κατώτερων χωρικών ενοτήτων της.
· Το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου
Ανάπτυξης Περιφερείας Θεσσαλίας το οποίο αποτελεί το γενικό πλαίσιο
ανάπτυξης της Περιφέρειας και έχει θεσμοθετηθεί από το 2003.
· Το ΓΠΣ Δήμου Αλμυρού (που βρίσκεται σε διαδικασία έγκρισης-
θεσμοθέτησης από την Περιφέρεια Θεσσαλίας) και το οποίο εξειδικεύει τους
αναπτυξιακούς στόχους του Χωροταξικού Σχεδίου σε επίπεδο Δήμου
συνολικά, αλλά και για κάθε Πολεοδομική Ενότητα του Δήμου, ειδικά.
· Το Επιχειρησιακό Πρόγραμμα Δήμου Αλμυρού το οποίο εκπονήθηκε από
διεπιστημονική ομάδα του Δήμου Αλμυρού και του Πανεπιστημίου
Θεσσαλίας σύμφωνα με την Υπουργική απόφαση 18183, ΦΕΚ 534, Β,
13/4/2007 (2009).
Με βάση τα ανωτέρω, για την εκπόνηση του Α’ Σταδίου της μελέτης, ελήφθησαν
υπόψιν όλες οι διαθέσιμες κατευθυντήριες οδηγίες, που προέρχονται από αυτές
τις υπερκείμενες βαθμίδες σχεδιασμού.
Ειδικά οι κατευθύνσεις του ΓΠΣ Δήμου Αλμυρού αναφέρονται στη συνέχεια
αναλυτικά, διότι αποτελούν για την Πολεοδομική Μελέτη τα προτεινόμενα
προγραμματικά μεγέθη σχεδιασμού τα οποία θα πρέπει να ελεγχθούν και να
επιβεβαιωθεί η τελική ή όχι εκπλήρωσή τους, από τις προτάσεις της Πολεοδομικής
Μελέτης.
5 Για λόγους συνέχειας και ολοκληρωμένης παρουσίασης στο παρόν Τεύχος, στο κεφάλαιο αυτό επαναλαμβάνονται από
το Τεύχος του Α Σταδίου της μελέτης, οι κατευθύνσεις κυρίως του ΓΠΣ που επηρεάζουν άμεσα και συγκεκριμένα την
Πολεοδομική μελέτη.
6 Νόμος 2508/97 “Βιώσιμη οικιστική ανάπτυξη και άλλες διατάξεις” και Νόμος 2742/99 ‘’Χωροταξικός σχεδιασμός και
αειφόρος ανάπτυξη’’
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
8
2.2 Κατευθύνσεις του υπό θεσμοθέτηση Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου Δήμου
Αλμυρού
Η εκπόνηση της μελέτης «Αναθεώρηση-Επέκταση Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου
(ΓΠΣ) Δήμου Αλμυρού» άρχισε τον Σεπτέμβριο 2007 και ήδη όλα τα στάδια της
μελέτης έχουν ολοκληρωθεί και εκκρεμεί η τελική έγκριση και θεσμοθέτησή της από
την Περιφέρεια Θεσσαλίας.
Οι κατευθύνσεις που απορρέουν από αυτό το νέο ΓΠΣ του Δήμου Αλμυρού και τα
προγραμματικά μεγέθη για την οργάνωση των Πολεοδομικών Ενοτήτων και
οικισμών του δήμου, καθώς και για την κάλυψη των αναγκών τους σε κοινωφελείς
και κοινόχρηστες λειτουργίες και εγκαταστάσεις περιλαμβάνονται στο Κεφ. Π.3.6 του
Β2 Σταδίου της μελέτης. Προτείνεται η συγκρότηση 6 Οικιστικών Ενοτήτων (ΟΕ) εκ
των οποίων η ΟΕ-4 με έδρα τους Κωφούς και η ΟΕ-5 με έδρα τον Ν. Πλάτανο που
θα περιλαμβάνει τους οικισμούς Ν. Πλατάνου, Κοκκωτών, και τους υπό οριοθέτηση
οικισμούς Πλάτανο και Χοραστάσι.
Σύμφωνα με το νέο ΓΠΣ, ο οικισμός των Κοκκωτών αποτελεί την Πολεοδομική
Ενότητα (Π.Ε.) 11. Καθορίζεται χρήση γενικής κατοικίας σε όλο τον οικισμό. Στον
Πίνακα που ακολουθεί συνοψίζονται οι κατευθύνσεις συγκρότησης αυτής της Π.Ε.
(Κοκκωτοί) και τα αντίστοιχα – προς σύγκριση – στοιχεία για τρεις ακόμη, γειτονικές
ως προς τους Κοκκωτούς, Πολεοδομικές Ενότητες, Π.Ε. 8 «Πλάτανος», Π.Ε.10 «Π.
Πλάτανος» και Π.Ε.12 «Κωφοί».
ΠΙΝΑΚΑΣ 1: ΚΑΤΕΥΘΥΝΣΕΙΣ ΤΟΥ ΓΠΣ ΑΛΜΥΡΟΥ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΓΚΡΟΤΗΣΗ ΤΗΣ Π.Ε. 11 ΚΟΚΚΩΤΟΙ
Πολεοδομική ενότητα Χρήση
Μέσος Συντελεστής
Δόμησης
Θεωρητική
Πυκνότητα
(κατ/Ha)
Συνολική
επιφάνεια (Ha)
Πυκνότητα (κατ./Ha)
Συντελεστής
κορεσμού (λ)
Συντελεστής
καταλληλότητας
Χωρητικότητα
(Κάτοικοι)
Π.Ε. 11:ΚΟΚΚΩΤΟΙ Γενική κατοικία 0,8 147 31,2 147 0,40 1 1829
Π.Ε. 8:ΠΛΑΤΑΝΟΣ Γενική κατοικία 0,8 147 51,9 147 0,40 1 3042
Π.Ε. 10:Π. ΠΛΑΤΑΝΟΣ Γενική κατοικία 0,8 147 35,4 147 0,40 1 2075
Π.Ε.12:ΚΩΦΟΙ Γενική κατοικία 0,8 147 18,6 147 0,40 1 1090
Πηγή: Υπό έγκριση ΓΠΣ Δήμου Αλμυρού
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
9
Στο κεφάλαιο 3.3 της παρούσας μελέτης τα παραπάνω μεγέθη για την Π.Ε. 11 (δηλ.
για τον οικισμό Κοκκωτών) οριστικοποιούνται σύμφωνα με την τελική επιφάνεια και
τα λοιπά δεδομένα που προκύπτουν από την παρούσα μελέτη.
Ακόμη, σύμφωνα με το υπό έγκριση ΓΠΣ Αλμυρού προβλέπονται οι ακόλουθες
ανάγκες για κοινωφελείς και κοινόχρηστες λειτουργίες7:
· Προσχολική εκπαίδευση (νηπιαγωγεία): Δεν προβλέπονται νηπιαγωγεία
στους Κοκκωτούς, Π. Πλάτανο, Κωφούς.
· Πρωτοβάθμια εκπαίδευση (δημοτικά σχολεία): Δεν προβλέπονται δημοτικά
σχολεία στους Κοκκωτούς, Π. Πλάτανο, Κωφούς.
· Δευτεροβάθμια εκπαίδευση (γυμνάσια-λύκεια): Δεν προβλέπονται γυμνάσια-
λύκεια στους Κοκκωτούς, Π. Πλάτανο, Κωφούς.
· Αθλητικές εγκαταστάσεις: Να προβλεφθεί ελάχιστος χώρος αθλητικών
εγκαταστάσεων 1.5 στρ. σε κάθε οικισμό (συνυπολογίζονται οι υφιστάμενες
εγκαταστάσεις).
· Βρεφονηπιακοί σταθμοί: Δεν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο ΓΠΣ.
· Πράσινο-Ελεύθεροι χώροι:
Σχετικά με τους χώρους πρασίνου (πλατείες, παιδικές χαρές) προβλέπονται τα
ακόλουθα ανά πολεοδομική ενότητα:
Πολεοδομική ενότητα Πλατείες Παιδικές χαρές
Κοκκωτοί Δεν αναφέρεται Δεν αναφέρεται
Πλάτανος Διατήρηση υφιστάμενων χώρων
Π. Πλάτανος 1 στρ.
Κωφοί Τουλάχιστον 1 στρ. (σε συνδυασμό με παιδική χαρά
2.3 Πληθυσμός σχεδιασμού
Οι αναφορές του ΓΠΣ συσχετίζονται με την αρχικά προτεινόμενη από αυτό έκταση
προς πολεοδόμηση των 312 στρ., η οποία, με θεωρητική πυκνότητα 147 κατ./Ha
και συντελεστή κορεσμού λ 0,40 έχει θεωρητική χωρητικότητα 1.829 κατοίκους.
Όμως ο εκτιμώμενος πληθυσμός 2031 για τον οικισμό είναι μόλις 320 άτομα δηλ.
προβλέπεται πολύ χαμηλότερο ποσοστό κορεσμού.
Ο τελικός πληθυσμός σχεδιασμού εκτιμάται βάσει της τελικά προτεινόμενης
επιφανείας της πολεοδομικής ενότητας, η οποία ανέρχεται σε 29,50 εκτάρια (295
7 ΓΠΣ Αλμυρού Κεφ. Π.3.6.1 έως Π.3.6.4
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
10
στρ.), του μέσου συντελεστή δόμησης 0,45, του σταθερότυπου 45 τ.μ./κάτοικο για
πρώτη κατοικία, πυκνότητα 87,5 κατ/ha και συντελεστή κορεσμού 0,4. Επομένως,
προκύπτει συνολικός πληθυσμός σχεδιασμού 1.028 κάτοικοι. Βάσει του
πληθυσμού αυτού θα εκτιμηθούν οι αναγκαίοι χώροι υποδομών και εξυπηρετήσεων.
Πρότυπο/
μονάδα
Επιφάνεια (Ha) Μέσος Καθαρός
Συντελεστής
Δόμησης
Θεωρητική
χωρητικότητα
(κάτοικοι)
Πυκνότητα
(κατ/Ha)
ΠΕ 11: Κοκκωτοί 29,5 0,45 1.028 87,5
2.4 Ανάγκες σε Υποδομές και Εξυπηρετήσεις
Οι ανάγκες σε κοινωνική υποδομή και σε κοινόχρηστους χώρους8 απορρέουν από
το επίπεδο λειτουργικότητας της πολεοδομικής ενότητας, την περιοχή επιρροής και
εξυπηρέτησής του, την χρήση των προτύπων που προβλέπονται από τις
προδιαγραφές και τον πληθυσμό σχεδιασμού. Όπως προκύπτει από τους
υπολογισμούς στο κεφάλαιο 3.2, ο πληθυσμός σχεδιασμού της Π.Ε. 11 εκτιμάται
περί τα 1.028 άτομα. Επομένως, όσον αφορά τα σταθερότυπα κοινόχρηστων και
κοινωφελών χώρων της απόφασης 10788/2004 του ΥΠΕΧΩΔΕ, η Π.Ε. 11 εμπίπτει
στην κατηγορία των οικισμών από έως 2000 κατοίκων (όπου ισχύουν αυτές οι
κατηγοριοποιήσεις).
Ο Πίνακας Π.2 παρουσιάζει συγκεντρωτικά τις ανάγκες ανά κατηγορία υποδομής,
σύμφωνα με την ανωτέρω απόφαση ΠΕΧΩΔΕ9 σε συνδυασμό με τα προβλεπόμενα
από το ΓΠΣ αλλά και ό,τι συμπληρωτικά προτείνεται από την παρούσα Πολεοδομική
Μελέτη, πέραν των προβλεπομένων από το ΓΠΣ.
8 Στην Aπόφαση αριθ. 10788 Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ 285Δ/05.03.2004) καθορίζονται τα μεγέθη και πρότυπα των
κοινωφελών και κοινοχρήστων χώρων, ανά κατηγορία χρήσης.
9 Οικισμοί ή οικιστικά κέντρα 5ου επιπέδου (απλά χωριά): Είναι μικρού πληθυσμιακού μεγέθους οικισμοί ή
συνοικισμοί όπου βασικά αναπτύσσεται κατοικία καθώς και οι οικισμοί πιο σύνθετοι που εξυπηρετούν μικρό αριθμό
γειτονικών οικισμών λόγω μιας λειτουργίας (π.χ. βρεφικός σταθμός). Οι εξυπηρετήσεις που χωροθετούνται σε αυτούς
(επιλεκτικά) είναι οι ακόλουθες: Νηπιαγωγείο, δημοτικό, βρεφικός σταθμός, ανοικτοί χώροι άθλησης.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
11
ΠΙΝΑΚΑΣ 2: ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ 11-ΚΟΚΚΩΤΟΙ ΔΗΜΟΥ ΑΛΜΥΡΟΥ, ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΝΑΓΚΩΝ ΣΕ ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ ΚΑΙ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ
(εξυπηρετούμενοι κάτοικοι 1028 άτομα)
Επιφάνεια Αναγκαία Επιφάνεια βάσει
εγκυκλίου Προτεινόμενα
τ.μ. ανά κάτοικο τ.μ.
Χώρος/χρήση
ή χρήστη Βάσει
πληθυσμού
Ελάχιστη
απαιτούμενη ανά
μονάδα
Παρατηρήσεις
Αριθμός
Μονάδων
Επιφάνεια
μονάδος
(τ.μ.)
Συνολική
Επιφάνεια
(τ.μ.)
Α. ΚΟΙΝΩΝΙΚΗ ΚΑΙ ΤΕΧΝΙΚΗ ΥΠΟΔΟΜΗ
1. ΔΙΟΙΚΗΣΗ
Βάσει όρων
δόμησης
-Δημοτικό Κατάστημα (ελάχιστο
μέγεθος για οικισμούς 5ου επιπέδου:
150 τ.μ.)
ΔΕΝ ΠΡΟΒΛΕΠΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΓΠΣ
10-25 τ.μ. κτιρίου
ανά εργαζόμενο
1 Δημοτικό
Κατάστημα
(180 – 1.800
τ.μ. γηπέδων)
(250 τ.μ. γηπέδου)
Θεωρούμε ότι το ελάχιστο μέγεθος των 150 τ.μ.
κτιρίου επαρκεί για τον οικισμό
1 250 250
1. ΕΚΠΑΙΔΕΥΣΗ
-Νηπιαγωγείο (ελάχιστο βιώσιμο
μέγεθος 20-30 παιδιά, ακτίνα
εξυπηρέτησης 400 μ. πεζή)
ΔΕΝ ΠΡΟΒΛΕΠΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΓΠΣ
15-24 τ.μ. γηπέδου
ανά χρήστη
1
νηπιαγωγείο
(300 – 480 τ.μ.
γηπέδων)
300 τ.μ. γηπέδου
ανά νηπιαγωγείο
Αριθμός χρηστών 20 άτομα (2% του πληθυσμού
κορεσμού).
1 300 300
-Δημοτικό (ελάχιστο βιώσιμο
μέγεθος 180 μαθητές, ακτίνα
εξυπηρέτησης 800 μ. πεζή)
ΔΕΝ ΠΡΟΒΛΕΠΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΓΠΣ
7-11 τ.μ. γηπέδου
ανά χρήστη
721-1.133 τ.μ.
γηπέδων
1.260 τ.μ. γηπέδου
ανά εξαθέσιο
σχολείο
Ο ελάχιστος απαιτούμενος πληθυσμός για να είναι
βιώσιμο ένα Δημοτικό είναι 1800 κάτοικοι
0 0 0
-Γυμνάσιο (ελάχιστο βιώσιμο
μέγεθος 105 μαθητές, ακτίνα
εξυπηρέτησης 1500 μ)
ΔΕΝ ΠΡΟΒΛΕΠΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΓΠΣ
7-11 τ.μ. γηπέδου
ανά χρήστη (5%
του πληθυσμού)
357-561 τ.μ.
γηπέδων
735 τ.μ. γηπέδου
ανά Γυμνάσιο με
τρία τμήματα
Ο ελάχιστος απαιτούμενος πληθυσμός για να είναι
βιώσιμο ένα Γυμνάσιο είναι 2100 κάτοικοι
0 0 0
-Λύκειο (ελάχιστο βιώσιμο μέγεθος
105 μαθητές, ακτίνα εξυπηρέτησης
1500 μ)
ΔΕΝ ΠΡΟΒΛΕΠΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΓΠΣ
7-11 τ.μ. γηπέδου
ανά χρήστη (4%
του πληθυσμού)
287-451 τ.μ.
γηπέδων
735 τ.μ. γηπέδου
ανά Λύκειο με τρία
τμήματα
Ο ελάχιστος απαιτούμενος πληθυσμός για να είναι
βιώσιμο ένα Γυμνάσιο είναι 2700 κάτοικοι
0 0 0
2. ΥΓΕΙΑ-ΠΡΟΝΟΙΑ
– Περιφερειακό Ιατρείο (έως-5.000
κατοίκους, παρέχουν υπηρεσίες μη
αστικών ΚΥ)
– – – Δεν υπάρχουν σχετικά σταθερότυπα. Βασικό
κριτήριο χωροθέτησης (ή μη) αποτελεί ο χρόνος
προσπέλασης προς άλλες υπηρεσίες υγείας στην
ευρύτερη περιοχή. π.χ. Κ.Υ Αλμυρού. Θεωρούμε
ότι ο οικισμός καλύπτεται ικανοποιητικά
– – –
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
12
Επιφάνεια Αναγκαία Επιφάνεια βάσει
εγκυκλίου Προτεινόμενα
τ.μ. ανά κάτοικο τ.μ.
Χώρος/χρήση
ή χρήστη Βάσει
πληθυσμού
Ελάχιστη
απαιτούμενη ανά
μονάδα
Παρατηρήσεις
Αριθμός
Μονάδων
Επιφάνεια
μονάδος
(τ.μ.)
Συνολική
Επιφάνεια
(τ.μ.)
-Βρεφικός Σταθμός (15-20 παιδιά ανά
σταθμό)
ΔΕΝ ΠΡΟΒΛΕΠΕΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΓΠΣ
15 τ.μ. / βρέφος 450 τ.μ. 225 τ.μ. ανά
βρεφικό σταθμό
Αριθμός χρηστών 30 άτομα (3% του πληθυσμού
κορεσμού)
1 450 450
3. ΑΘΛΗΤΙΣΜΟΣ
1 γήπεδο
πολλαπλών
χρήσεων
-Ανοιχτοί χώροι άθλησης Πυρήνα Α 540 540
(ακτίνα εξυπηρέτησης 1500 μ)
5,5 τ.μ.
γηπέδου/κάτοικο
5,6 στρέμματα 25 στρέμματα
(1.300 τ.μ.
ωφέλιμοι χώροι)
Τα σταθερότυπα προβλέπουν για οικισμούς 5ου
επιπέδου τη χωροθέτηση αθλητικού πυρήνα Α’ (25
στρ).ή 5,5 τ.μ. ανά κάτοικο. Οι αθλητικές
εγκαταστάσεις του πυρήνα Α’ περιλαμβάνουν:
στίβο πλήρη 400 μέτρων με βαλβίδες και
σκάμματα, γήπεδο ποδοσφαίρου, 2 γήπεδα μικτής
χρήσης αθλοπαιδιών, κερκίδες, αποδυτήρια και
βοηθητικούς χώρους. Επειδή όμως οι χώροι του
πυρήνα Α μπορούν να κατανέμονται από τον οικείο
Δήμο σε περισσότερους οικισμούς (ανάλογα με τη
διαθέσιμη έκταση, γειτνίαση με σχολεία, κλπ),
θεωρούμε ότι η Π.Ε. 11 βρίσκεται σε σχετικά μικρή
απόσταση από ανάλογης κλίμακας αθλητικές
εγκαταστάσεις στον Αλμυρό, και επομένως δεν
είναι αναγκαίοι όλοι οι χώροι του πυρήνα Α.. Από
το ΓΠΣ δεν προβλέπεται κανένας αθλητικός
χώρος.
Πρόβλεψη για
δυνατότητα
μιας πισίνας
1000 1000
4. ΠΡΑΣΙΝΟ-ΕΛΕΥΘΕΡΟΙ ΧΩΡΟΙ
-Νησίδες πρασίνου, Πλατείες,
Παιδικές Χαρές
1 τ.μ. /κάτοικο
συνολικά (0,5 τ.μ.
Πλατείες, 0,5 Π.Χ.
και νησίδες)
1028 τ.μ. 1.000 – 5.000 τ.μ.
ανά πλατεία, 100 –
1000 τ.μ. ανά
παιδική χαρά
Υπάρχει πλατεία στον οικισμό, η οποία δεν
ανταποκρίνεται στα σταθερότυπα.
Προτείνονται: ένας χώρος 1000 τ.μ. ως πλατεία
στο χώρο του γηπέδου μαζί με αναψυκτήριο, και
4-5 Π.Χ. των 100 τ.μ. περίπου διάσπαρτες στον
οικισμό. Τα τελικά μεγέθη θα προκύψουν από το
φυσικό σχεδιασμό.
5. ΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΑ
-Βιβλιοθήκη – κέντρο νεότητας
-Πολιτιστικό κέντρο – Αίθουσα
πολλαπλών χρήσεων
0,2 τ.μ./κάτοικο 205 τ.μ.
γηπέδου
– 1 205 205
-Εκκλησία (1 ναός ανά 1600
κατοίκους)
1,5 τ.μ. ωφέλιμης
επιφάνειας/χρή-
στη
1 ναός – Υπάρχει ναός ο οποίος ανταποκρίνεται στον
υφιστάμενο πληθυσμό και στον πληθυσμό
κορεσμού.
1 1050 1050
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 8: B1 ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
13
Επιφάνεια Αναγκαία Επιφάνεια βάσει
εγκυκλίου Προτεινόμενα
τ.μ. ανά κάτοικο τ.μ.
Χώρος/χρήση
ή χρήστη Βάσει
πληθυσμού
Ελάχιστη
απαιτούμενη ανά
μονάδα
Παρατηρήσεις
Αριθμός
Μονάδων
Επιφάνεια
μονάδος
(τ.μ.)
Συνολική
Επιφάνεια
(τ.μ.)
6. ΔΙΚΤΥΑ ΚΥΚΛΟΦΟΡΙΑΣ
-Οδοί (min 7% για οικισμούς με
λιγότερους από 2.000 κατοίκους)
21,5 στρ. Υπάρχει οδικό δίκτυο (31,8 στρ) που υπερβαίνει το
σταθερότυπο
31800
-Πεζόδρομοι-πεζοδρόμια – – – Δεν υπάρχει συγκεκριμένο σταθερότυπο ανά
κάτοικο. Οι ανάγκες σε πεζοδρόμια θα προκύψουν
μέσα από λεπτομερή μελέτη (δρόμο προς δρόμο)
ανάλογα με την τελική ιεράρχηση του οδικού
δικτύου
-Χώροι Στάθμευσης – – – Δεν υπάρχει συγκεκριμένο σταθερότυπο. Οι
ανάγκες στάθμευσης θα προκύψουν μέσα από
λεπτομερή μελέτη ανά Ο.Τ.
ΣΥΝΟΛΟ 37.095 τ.μ. (37
στρ)
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
14
2.5 Συμπεράσματα Υποστηρικτικών Μελετών
Συνοψίζονται στη συνέχεια τα συμπεράσματα της Μελέτης Γεωλογικής
Καταλληλότητας και της μελέτης οριοθέτησης των ρεμάτων. Η εκτενής αναφορά για
τα δεδομένα και συμπεράσματα των δύο αυτών μελετών υπάρχει στο Τεύχος του Α
Σταδίου της πολεοδομικής μελέτης.
α. Μελέτη Γεωλογικής Καταλληλότητας
Σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία10 η εκπόνηση της παρούσας πολεοδομικής
μελέτης περιλαμβάνει και τη σύνταξη Μελέτης Γεωλογικής Καταλληλότητας για τον
οικισμό των Κοκκωτών, η οποία εκπονήθηκε από τον Γεωλόγο Πασχάλη Στάϊκο.
Η μελέτη11 αυτή είχε σκοπό …’’τον καθορισμό της γεωλογικής καταλληλότητας
περιοχών στις οποίες εκπονείται πολεοδομική μελέτη για τη διασφάλιση του
δομημένου περιβάλλοντος από φυσικούς κινδύνους ή κινδύνους προερχόμενους
από ανθρώπινες επεμβάσεις και δραστηριότητες”.
Η υποστηρικτική αυτή μελέτη (Παραδοτέο 5) εκπονήθηκε σύμφωνα με το
εγκεκριμένο Χρονοδιάγραμμα και υποβλήθηκε εμπρόθεσμα στις 23.09.2010 για τις
σχετικές εγκρίσεις.
Η μελέτη Γεωλογικής Καταλληλότητας αναφέρεται εν γένει στην εντός ορίου
περιοχή του οικισμού και όχι στις εκτός ορίου περιοχές οι οποίες τοπογραφήθηκαν
συμπληρωματικά και αποτυπώθηκαν στο Α’ στάδιο της πολεοδομικής μελέτης. Κατά
περίπτωση όμως, οι παρατηρήσεις της μελέτης αναφέρονται σε ευρύτερη ζώνη,
εφόσον οι γεωλογικές συνθήκες της ευρύτερης ζώνης επηρεάζουν άμεσα την
οριοθετημένη περιοχή. Στα επιμέρους κεφάλαιά της εξετάζονται:
· η γεωμορφολογία
· η γεωλογία
· η υδρολογία-υδρογεωλογία
· η σεισμικότητα
· η τεχνικογεωλογική συμπεριφορά των γεωλογικών σχηματισμών
· η γεωλογική καταλληλότητα
10 Υπουργική Απόφαση 16374/3696 1998 ΦΕΚ 723Β 15.7.1998
11 Αντικείμενο της μελέτης σύμφωνα με την αναφερθείσα Απόφαση είναι:
* Ο εντοπισμός και διαχωρισμός από απόψεως εδαφικών συνθηκών, περιοχών ως κατάλληλων, ακατάλληλων και
κατάλληλων-υπό-προϋποθέσεις για δόμηση.
* Η σαφής περιγραφή των προϋποθέσεων ή και των αναγκαίων μέτρων βελτίωσης των εδαφών ή άλλων μέτρων
προστασίας που απαιτούνται ούτως ώστε στις κατάλληλες υπό προϋποθέσεις περιοχές να καταστεί δυνατή η
οικοδόμηση καθώς επίσης και η κατ’ αρχήν εκτίμηση του κόστους λήψης των τυχόν μέτρων προστασίας σε σχέση
προς την κλίμακα του κάθε έργου.
* Η υποβολή προτάσεων για το είδος των περαιτέρω μελετών και ερευνών που απαιτούνται για την αποσαφήνιση της
γεωλογικής καταλληλότητας των προς πολεοδόμηση περιοχών στο βαθμό που τα στοιχεία της μελέτης γεωλογικής
καταλληλότητας δεν επαρκούν ή για τον αποχαρακτηρισμό ακαταλλήλων για δόμηση περιοχών.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
15
· οι προτάσεις για την πολεοδόμηση
Μετά την αναλυτική εξέταση και βάσει όλων αυτών των χαρακτηριστικών, μεγάλο
τμήμα της Πολεοδομικής Ενότητας θεωρείται εν γένει κατάλληλο για δόμηση και η
σχεδιαζόμενη οικιστική ανάπτυξη δεν αναμένεται να αποτελέσει αιτία εμφάνισης
τεχνικογεωλογικών προβλημάτων.
Οι κατάλληλες υπό προϋποθέσεις περιοχές περιλαμβάνουν:
· τις ζώνες με κλίση εδάφους μεταξύ 35% και 50%
· εδάφη κατηγορίας Δ ή Χ κατά ΕΑΚ
· περιοχές παλιότερων κατολισθήσεων
Τέλος, οι ακατάλληλες περιοχές περιλαμβάνουν:
· τις ανθρωπογενείς αποθέσεις
· τις ζώνες κλίσεων άνω του 50%
Οι θέσεις αυτές προσδιορίζονται με ακρίβεια στους χάρτες της γεωλογικής μελέτης
και ειδικότερα στον ΓΚ.1.
β. Μελέτη Οριοθέτησης Ρεμάτων
Σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία12 η εκπόνηση της παρούσας μελέτης
περιλαμβάνει και τη σύνταξη Μελέτης Οριοθέτησης Ρεμάτων, η οποία εκπονήθηκε
από τον Πολιτικό Μηχανικό Φώτιο Χάγιο σύμφωνα με το εγκεκριμένο
Χρονοδιάγραμμα και υποβλήθηκε εμπρόθεσμα στις 23.09.2010 για τις σχετικές
εγκρίσεις.
Ο οικισμός των Κοκκωτών είναι χτισμένος μέσα στη λεκάνη απορροής του
Πλατανορέμματος και συγκεκριμένα ανάμεσα σε δύο κύριους κλάδους του, το
Τσιγγενόρεμα και το Τρανόρεμα. Λόγω του έντονου ανάγλυφου της περιοχής ο
οικισμός διασχίζεται από τρία δευτερεύοντα ρέματα (με έναν ή περισσότερους
κλάδους το καθένα) που συμβάλουν στο Τσιγγενόρεμα. Κανένα από τα 3 ρέματα
δεν έχει λεκάνη απορροής με ιδιαίτερα σημαντική έκταση
Όλα τα ρέματα έχουν πλούσια έως οργιώδη βλάστηση και η κατάσταση συντήρησής
τους είναι από πλημμελής έως κακή. Σε πολλά σημεία μέσα στα ρέματα χύνονται
ανεξέλεγκτα βοθρολύματα από τις γειτνιάζουσες ιδιοκτησίες.
12 Άρθρο 5 του Νόμου 3010/2002 (ΦΕΚ 91/Α/25-4-2002).
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
16
Από τη μελέτη οριοθέτησης των ρεμάτων προέκυψαν οι εξής ανάγκες για
παρεμβάσεις εντός του οικισμού:
· Σε όλες τις περιπτώσεις διασταυρώσεων με υφιστάμενους δρόμους,
ασφάλτινους ή τσιμεντόδρομους, εφαρμόζεται η ίδια διατομή οχετού, που
είναι ορθογωνικός, διαστάσεων 1,0 × 1,0 m. Η διάσταση αυτή είναι επαρκής
για την παροχέτευση όλων των πλημμυρικών παροχών και παράλληλα
προσφέρει τη δυνατότητα συντήρησης του οχετού. Ο συγκεκριμένος τύπος
οχετού αντικαθιστά και τους υφιστάμενους οχετούς, σε όσες περιπτώσεις
υπάρχουν, είτε αυτοί είναι ορθογωνικοί μεταβλητής διατομής είτε είναι
κυκλικοί τσιμεντοσωλήνες.
· Σε τρεις περιπτώσεις, και συγκεκριμένα σε τμήματα των ρεμάτων 1Α, 3Α και
3Β, η κοίτη εξαφανίζεται εντελώς και απαιτείται διάνοιξη με φυσική χωμάτινη
διατομή. Η προτεινόμενη διατομή διάνοιξης είναι σε όλες τις περιπτώσεις
κοινή, με τραπεζοειδή διατομή πλάτους πυθμένα 0,5 m, βάθος 0,5 m, κλίση
πρανών 1:1 και πλάτος στη στέψη 1,5 m.
Οι οριογραμμές των ρεμάτων καθώς και όλες οι προτεινόμενες παρεμβάσεις
προσδιορίζονται με ακρίβεια στην οριζοντιογραφία σε κλίμακα 1:1000 που
υπεβλήθη με τη μελέτη οριοθέτησης. Οι οριογραμμές αυτές αποτελούν και το
περίγραμμα των ρεμάτων όπως οριοθετούνται στο προτεινόμενο Ρυμοτομικό
Σχέδιο.
2.6 Κατευθύνσεις Διευθύνουσας Υπηρεσίας
Μετά την παρουσίαση του Α Σταδίου της μελέτης στη Συνεδρίαση της 20ης
Δεκεμβρίου 2010, το Δημοτικό Συμβούλιο, αποφάσισε με την Απόφασή του (Αριθμ.
183/2010) να εγκρίνει ομόφωνα το Α Στάδιο-Προμελέτη της Πολεοδομικής μελέτης
Δ. Δ. Κοκκωτών, με τις ακόλουθες Προτάσεις-Κατευθύνσεις για την εκπόνηση του
Β1 Σταδίου, που δόθηκαν στους Μελετητές στις 12.05.11 με το σχετικό έγγραφο της
Διευθύνουσας Υπηρεσίας (βλ. Παράρτημα Π-1).
· «Στον «αστικό» χαρακτήρα και στην παραδοσιακή δομή του οικισμού. Αυτό
μπορεί να επιτευχθεί και από τις δεσμεύσεις στα μορφολογικά στοιχεία των
κτιρίων (π.χ. τετράριχτες στέγες με μέγιστη κλίση 40%, κουφώματα ξύλινα
κλπ.) που δύνανται να περιλαμβάνονται στη μελέτη
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
17
· στις χρήσεις, που τώρα είναι σχεδόν αναμεμειγμένες οι κτηνοτροφικές
δραστηριότητες με τις υπόλοιπες δραστηριότητες των κατοίκων. Να
επιτρέπεται η μίξη συμβατών μόνο χρήσεων και να μην επιτρέπονται
«οχλήσεις» εντός του οικισμού
· στο σχεδιασμό του «περιφερειακού» συλλεκτήριου οδικού δακτυλίου και στη
σύνδεσή του με τους τοπικούς δρόμους, καθώς και των χώρων στάθμευσης.
Θα πρέπει στο σχεδιασμό του δακτυλίου να έχουμε όσο το δυνατό
μικρότερες ρυμοτομήσεις ιδιωτικών ιδιοκτησιών, ικανά γεωμετρικά
χαρακτηριστικά να παραλάβουν τον κυκλοφοριακό φόρτο καθώς και μικρές
κλίσεις
· στη δημιουργία ενός νέου κέντρου (με πλατεία και χώρους αναψυχής χωρίς
υπερβολές) κοντά στο γήπεδο – εφόσον το υπάρχον κέντρο δεν επαρκεί και
εφόσον δεν υπάρχει δημοτικός χώρος που να γειτνιάζει σ’ αυτό – που θα
καλύψει τις ανάγκες και τις απαιτήσεις των κατοίκων και ενδεχομένως και
των επισκεπτών του οικισμού
· στην δημιουργία ενιαίου τομέα, δηλαδή σε όλο τον οικισμό να ισχύουν οι ίδιες
αρτιότητες και όροι δόμησης αν δεν δημιουργούνται επιπλέον προβλήματα
· στον καθορισμό των όρων δόμησης και στο μέγιστο ύψος του οικισμού
προκειμένου να αναβαθμιστεί η ποιότητα ζωής τους και η κάλυψη των
αναγκών τους. Θα πρέπει παράλληλα, να αναδειχθεί το ανάγλυφο της
περιοχής για να αξιοποιηθεί η θέα προς τη θάλασσα και την πεδιάδα του
Αλμυρού».
Οι κατευθύνσεις αυτές λαμβάνονται υπόψιν στις προτάσεις που διατυπώνονται στη
συνέχεια, ή εξηγείται η αδυναμία υιοθέτησής τους, κατά περίπτωση.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
18
3. ΓΕΝΙΚΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΟΡΙΣΤΙΚΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ – ΠΡΟΤΑΣΗ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ
3.1 Διάγνωση
Κατά τη διάρκεια εκπόνησης του Α’ Σταδίου της μελέτης, έγινε συστηματική
επιτόπου καταγραφή όλων των χαρακτηριστικών και προβλημάτων της περιοχής
μελέτης. Σε διαρκή συνεργασία με τη Δημοτική Αρχή, την Τεχνική Υπηρεσία του
Δήμου, τον Πρόεδρο του Τοπικού Συμβουλίου αλλά και τον Εξωραϊστικό Σύλλογο
«η Όθρυς», συζητήθηκαν αναλυτικά όλα τα θέματα/προβλήματα που απασχολούν
σήμερα την περιοχή και απαιτούν άμεση ή μεσοπρόθεσμη επίλυση.
Στόχος ήταν:
· Να συζητηθούν τα συμπεράσματα των Μελετητών, σχετικά με την
υπάρχουσα κατάσταση στην περιοχή.
· Να προσδιοριστούν οι αναπτυξιακές δυνατότητες της ευρύτερης περιοχής
Κοκκωτών, έτσι ώστε να συσχετιστούν με τις προτάσεις της πολεοδομικής
μελέτης και να υποστηριχθούν από αυτές.
· Να προβλεφθούν θέματα/προβλήματα που πιθανόν να προκύψουν
μελλοντικά (άμεσα ή μεσοπρόθεσμα) εξαιτίας της προτεινόμενης οργάνωσης
της περιοχής.
Τα σχετικά συμπεράσματα παρουσιάζονται στη συνέχεια συνοπτικά και αποτέλεσαν
τόσο τη βάση των προτάσεων του Α Σταδίου όπως παρουσιάστηκαν και
συζητήθηκαν, όσο και τη βάση της εξειδίκευσής τους, όπως παρουσιάζεται στο
παρόν Β1 Στάδιο.
3.2 Δυνατότητες και Περιορισμοί Ανάπτυξης της Πολεοδομικής Ενότητας 11 –
Κοκκωτοί
Από την ανάλυση της υφιστάμενης κατάστασης (για τα αναλυτικά και ποσοτικά
στοιχεία Βλ. Τεύχος Α Σταδίου) έχουν προκύψει τα ακόλουθα συμπεράσματα που
επαναλαμβάνονται στη συνέχεια για να συσχετισθούν με τις προτάσεις των Κεφ. 3.3
και 3.4:
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
19
1. Ο οικισμός διαθέτει περιορισμένες εκτάσεις με σχετικά ομαλό ανάγλυφο
(δηλ. κλίσεις έως 20%) – μία στο βόρειο τμήμα, κάτω από την περιοχή του
γηπέδου, και μία στο κεντρικό προς νότιο τμήμα, εκατέρωθεν και νοτίως της
πλατείας του οικισμού – ενώ στις υπόλοιπες εκτάσεις το ανάγλυφο είναι
έντονο, και σε κάποια σημεία απαγορευτικό για οικιστική ανάπτυξη. Όσον
αφορά στην υφιστάμενη δόμηση στις δύο αυτές περιοχές, γύρω από την
πλατεία παρατηρείται σημαντικός κορεσμός με λίγα διαθέσιμα αδόμητα
οικόπεδα, τα οποία κατά κανόνα είναι μικρά. Η περιοχή κάτω από το γήπεδο
εν αντιθέσει, διαθέτει σημαντικές αδόμητες εκτάσεις, κυρίως λόγω της
ύπαρξης δημοτικών ιδιοκτησιών.
2. Σημαντικές αδόμητες εκτάσεις υπάρχουν στην περίμετρο του οικισμού, οι
οποίες όμως έχουν συχνά μεγάλες κλίσεις. Για να είναι δυνατή η ευχερής
δόμηση σε περιοχές μεγάλων κλίσεων απαιτούνται αρτιότητες οικοπέδων
μεγαλύτερες από αυτέ της κεντρικής περιοχής του οικισμού.
3. Έντονες κλίσεις περιορίζουν τις δυνατότητες οικιστικής ανάπτυξης στο δυτικό
άκρο της Πολεοδομικής ενότητας (στην περιοχή του ρέματος 1), όπου ο
οικισμός γειτνιάζει με έκταση δασικού χαρακτήρα.
4. Ο οικισμός είναι οργανωμένος κατά το Μεσαιωνικό σύστημα οργάνωσης και
διασχίζεται από ένα δαιδαλώδες σύστημα στενών έως πολύ στενών δρόμων
οι οποίοι συχνά έχουν μεγάλες κλίσεις. Λόγω των κλίσεων αυτών αλλά και
της συχνά κακής κατάστασης των οδοστρωμάτων, οι δρόμοι δεν είναι
πάντοτε ασφαλείς για την κίνηση τόσο τροχοφόρων (π.χ. μετά από βροχή ή
με παγετό) όσο και πεζών (π.χ. έλλειψη πεζοδρομίων ή ικανού πλάτους).
5. Ο οικισμός έχει σημαντικές θέσεις θέας: όλη η ανατολική περίμετρος έχει
ανεμπόδιστη θέα προς τους γύρω ορεινούς σχηματισμούς και την κοιλάδα
του Τσιγγενορέματος, ενώ συγκεκριμένα σημεία (γήπεδο, περιοχή
δεξαμενής, περιοχή «μπαζώματος») έχουν θέες προς την πεδιάδα του
Αλμυρού και τον Παγασητικό κόλπο.
6. Οι επικρατούντες άνεμοι σε συνδυασμό με το ανάγλυφο της περιοχής
επιτρέπουν τον καλό αερισμό της καθ’ όλη τη διάρκεια του χρόνου και
κυρίως κατά τη θερινή περίοδο. Επίσης, η αμφιθεατρική ανάπτυξη του
οικισμού επιτρέπει καλό ηλιασμό στην πλειονότητα των ιδιοκτησιών για το
μεγαλύτερο μέρος της ημέρας.
7. Παρότι ο οικισμός βρίσκεται εντός του ορίου του Δάσους Κοκκωτών, δεν είναι
σημαντική η παρουσία υψηλής βλάστησης ούτε μέσα στον οικισμό (στους
κοινόχρηστους χώρους), ούτε στην γύρω περιοχή, με αποτέλεσμα να είναι
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
20
πολύ περιορισμένες οι ευκαιρίες τόσο σκιασμού κατά τη θερινή περίοδο όσο
και αναψυχής (για περίπατους, αθλοπαιδιές, κ.α.). Οι δασικές εκτάσεις που
βρίσκονται σε άμεση γειτνίαση με τον οικισμό αποτελούνται από χαμηλή
πολύ αραιή βλάστηση (κυρίως πουρνάρια) η οποία είναι υποβαθμισμένη
λόγω της μακρόχρονης κτηνοτροφικής δραστηριότητας. Μέσα στον οικισμό,
οι μόνες θέσεις όπου υπάρχουν κάποια δένδρα σε κοινόχρηστο χώρο είναι η
πλατεία του χωριού (ένα πλατάνι), ο «χώρος Πλατάνου» στην βρύση νότια
της πλατείας (4 πλατάνια), και ο αύλειος χώρος του Ι. Ν. Αγίου Νικολάου
(πευκώνας) ο οποίος όμως είναι περιορισμένης πρόσβασης. Εξαίρεση
αποτελούν το δρυοδάσος που αναπτύσσεται στα ανάντη, σε μικρή
απόσταση δυτικά του οικισμού και οι μισγάγγειες των ρεμάτων. Το
δρυοδάσος θα μπορούσε με κατάλληλη συντήρηση του δασικού οδικού
δικτύου και σημάνσεις να αποτελέσει ένα χώρο άσκησης και αναψυχής.
Αντιθέτως, τα ρέματα δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν λόγω των
γεωμετρικών χαρακτηριστικών τους (έντονες κλίσεις, στενά περάσματα, κλπ).
8. Η ύπαρξη κτηνοτροφικών μονάδων (κυρίως με αιγοπρόβατα) μέσα και γύρω
από τον οικισμό αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη πηγή οχλήσεων στον
οικισμό (οσμές, μύγες, ψύλλοι) Αντιθέτως, οι οχλήσεις από κίνηση
τροχοφόρων, επαγγελματικές δραστηριότητες, κ.α. δεν είναι σημαντικές
(μικρός κυκλοφοριακός φόρτος, μικρές οχλήσεις από την ανεξέλεγκτη καύση
κτηνοτροφικών αποβλήτων) και βρίσκονται σε ικανή απόσταση από τις
πολεοδομούμενες εκτάσεις, ώστε να μην αποτελούν πρόβλημα.
9. Σήμερα η οικονομική ανάπτυξη του οικισμού βασίζεται σ’ αυτό το είδος της
κτηνοτροφίας (ως προς το είδος, το μέγεθος των μονάδων, την οργάνωση,
και τη χωροθέτησή τους σχετικά με τον οικισμό) και έχει φθάσει στα όρια της
ανάπτυξής της. Η εκτατική κτηνοτροφία περιορίζεται από τις διαθέσιμες για
βόσκηση περιοχές όσον αφορά στον αριθμό των ζώων που μπορούν να
εκτρέφονται στην περιοχή. Αυτό περιορίζει τόσο τις πρωτογενείς θέσεις
εργασίας που μπορούν να υφίστανται στον οικισμό (κτηνοτρόφοι και
μισθωτοί σε κτηνοτροφικές εκμεταλλεύσεις), όσο και τις δευτερογενείς θέσεις
εργασίας που παράγονται από το διαθέσιμο κτηνοτροφικό εισόδημα (π.χ. σε
εμπορικά καταστήματα, δραστηριότητες εκπαίδευσης, αναψυχής, κλπ). Το
σημερινό διαθέσιμο κτηνοτροφικό εισόδημα μπορεί ακόμη και να μειωθεί στο
μέλλον, εφόσον σταματήσουν οι σημερινές επιδοτήσεις της Ε.Ε., κάτι που
είναι πολύ πιθανό.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
21
10. Περαιτέρω ανάπτυξη του οικισμού θα πρέπει να στηριχθεί σε
συμπληρωματικές ή νέες οικονομικές δραστηριότητες (όπως έχει ήδη
επισημανθεί από το ΓΠΧΣΑΑ και το ΠΠΧΣΑΑ Περιφέρειας Θεσσαλίας), όπως
ο τουρισμός (αγροτουρισμός, αθλητικός τουρισμός, θρησκευτικός τουρισμός,
οικοτουρισμός, κλπ), επαγγέλματα που μπορούν να ασκούνται εξ’
αποστάσεως, η δημιουργία κατοικίας (είτε β’ κατοικίας, είτε α’ κατοικίας για
συνταξιούχους Έλληνες ή/και Ευρωπαίους πολίτες). Μία τέτοια ανάπτυξη, θα
απαιτούσε άλλες μορφές και οργάνωση των κτηνοτροφικών μονάδων
(πιθανώς σε κτηνοτροφικό πάρκο) και σε θέση/θέσεις που δεν θα προκαλεί
οχλήσεις (μύγες-οσμές-ελεύθερα ζώα) για τους άλλους άξονες ανάπτυξης
όπως η παραθεριστική κατοικία, ο αγροτουρισμός ο ορειβατικός τουρισμός,
κλπ.
3.3 Βασικές Προτάσεις
Σύμφωνα με τις προδιαγραφές σκοπός της πολεοδομικής μελέτης είναι …’’Η
διερεύνηση και υποστήριξη των προσφορότερων τρόπων λειτουργίας, οργάνωσης
και διαχείρισης των περιοχών για πολεοδόμηση, ανασυγκρότηση, ανάπλαση όλων
των χρήσεων, συμπεριλαμβανομένων και των παραγωγικών, ο αρχιτεκτονικός
σχεδιασμός του δημόσιου χώρου σε ογκομετρική ή πιο επεξεργασμένη μορφή
ανάλογα με τον τρόπο πολεοδόμησης και η έγκριση και εφαρμογή της ρυμοτομίας,
της υψομετρίας και των όρων δόμησης που θα εξασφαλίσουν την υλοποίηση του ως
άνω σχεδιασμού’’.
Οι βασικές αρχές και περιορισμοί πάνω στις οποίες στηρίζεται το προτεινόμενο
πρότυπο του πολεοδομικού σχεδιασμού της Πολεοδομικής Ενότητας 11,
«Κοκκωτοί», είναι:
· Ο οικισμός με την παρούσα κοινωνικο-οικονομική και πολεοδομική οργάνωση
έχει φτάσει στα όρια της ανάπτυξής του. Εφόσον τίθεται ως στόχος η περαιτέρω
ανάπτυξή του, θα πρέπει να αλλάξει τόσο κοινωνική και οικονομική δομή, όσο
και πολεοδομικό σχεδιασμό. Η οικονομία του, θα πρέπει να εμπλουτιστεί με
άλλες παραγωγικές δραστηριότητες, είτε συμπληρωματικές του αγροτικού
εισοδήματος (π.χ. αγροτουριστικές) είτε και όχι (π.χ. προσέλκυση νέων
επαγγελματιών όπως καλλιτεχνών, μελετητών, κ.α.). Η κοινωνική του δομή θα
πρέπει να διαφοροποιηθεί ώστε να συμπεριλάβει και άλλες κοινωνικές ομάδες
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
22
(ως μόνιμους κατοίκους) όπως π.χ. συνταξιούχους από διάφορα κοινωνικο-
οικονομικά στρώματα και πιθανά διαφόρων εθνικοτήτων (περιλαμβανομένων
των παλιών κατοίκων που σήμερα κατοικούν σε αστικά κέντρα), νεαρές
οικογένειες ή άτομα που εγκαταλείπουν τα αστικά κέντρα ακολουθώντας έναν
εναλλακτικό τρόπο ζωής, κ.α. Έτσι, ο οικισμός θα αποκτήσει τόσο την
οικονομική βάση που θα δημιουργήσει ζήτηση για νέες δραστηριότητες και
επομένως νέες θέσεις εργασίας, όσο και τη ζήτηση για οικιστική ανάπτυξη.
· Οι παραπάνω αλλαγές, για να μπορέσουν να πραγματοποιηθούν, θα πρέπει να
υποστηριχθούν από ένα διαφορετικό μοντέλο οργάνωσης του οικισμού και από
υποδομές που σήμερα απουσιάζουν. Ο νέος οικισμός θα πρέπει α) να στηρίζει
ένα σύγχρονο πρότυπο ζωής των μόνιμων και εποχικών κατοίκων ανάλογο με
αυτό των αστικών κέντρων (π.χ. με ψηφιακές τεχνολογίες, με χώρους άθλησης
και αναψυχής, με υποδομές φύλαξης παιδιών, με χώρους για δημιουργική
απασχόληση των κατοίκων όπως θέατρο, μουσική, κ.α.), και β) να
ανταποκρίνεται στις ανάγκες των επισκεπτών (τουριστών, αθλητών, κ.α.) με
εγκαταστάσεις φιλοξενίας και εστίασης, με υπαίθριους χώρους για περίπατο,
ανάπαυση, αναψυχή, κ.λ.π.
· Επομένως, η περιοχή μελέτης είναι αναγκαίο να αποκτήσει περισσότερα
χαρακτηριστικά περιοχής κατοικίας και λιγότερα χαρακτηριστικά «αγροτικού
παραγωγικού χώρου» κρατώντας παράλληλα το χαρακτήρα του χωριού.
Δηλαδή, θα πρέπει να απομακρυνθούν από τον οικισμό οι οχλούσες (και μη
συμβατές με την κατοικία) αγροτικές δραστηριότητες όπως όλες οι κτηνοτροφικές
εγκαταστάσεις (αιγοπροβάτων και μεγάλων ζώων, όπου υπάρχουν) και οι
μεγάλες πτηνοτροφικές εγκαταστάσεις μέσα και γύρω από τον οικισμό.
Αντιθέτως, θα πρέπει να παραμείνουν τα άλλα στοιχεία του αγροτικού σπιτιού
όπως κοτέτσια και λαχανόκηποι, οι πεζούλες και οι φούρνοι, κλπ. Θα πρέπει να
διατηρηθούν τα παραδοσιακά στοιχεία του κοινόχρηστου χώρου, όπως π.χ. οι
ποτίστρες ζώων και τα καλντερίμια (όπου αυτά σώζονται ή μπορούν να
αποκατασταθούν).
· Το μέγεθος και ο χαρακτήρας της περιοχής οδηγούν προς ένα μονοκεντρικό
πολεοδομικό σύστημα. Επομένως, θα έπρεπε να ενισχυθεί ο εμπορικός
χαρακτήρας του κέντρου (γύρω από την πλατεία) και να χωροθετηθούν – κατά το
δυνατόν – κεντροβαρικά οι κοινωνικές και άλλες υποδομές. Λόγω όμως του
έντονου αναγλύφου της περιοχής, του πυκνοδομημένου κεντρικού του τμήματος
και της δυσκολίας εύρεσης διαθέσιμων χώρων στο γεωμετρικό του κέντρο, η
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
23
επιλογή ενός διπολικού πολεοδομικού συστήματος (με δύο κέντρα) είναι
αναπόφευκτη.
· Θα πρέπει να διατηρηθούν όσο περισσότερα στοιχεία του υπάρχοντος οδικού
δικτύου είναι δυνατόν όπως οι σημερινές οδικές είσοδοι στην περιοχή μελέτης
και το κύριο οδικό δίκτυο κατά μήκος των ισοϋψών, το οποίο εξυπηρετεί τη
διέλευση αυτοκινήτων και τις κεντρικές λειτουργίες. Το δίκτυο αυτό θα πρέπει να
βελτιωθεί, ώστε να αποκτήσει καλύτερα χαρακτηριστικά και να διασφαλίζεται
τόσο η ασφαλής διέλευση των τροχοφόρων όσο και η στάθμευσή τους.
· Για την αποφυγή των μειονεκτημάτων του σχετικά περίπλοκου μεσαιωνικού
πολεοδομικού προτύπου οργάνωσης, θα πρέπει να ιεραρχηθεί το κύριο οδικό
δίκτυο, να διασφαλισθεί η περιφερειακή κυκλοφορία του αυτοκινήτου και να
διευκολυνθεί η κυκλοφορία των πεζών μέσα στον οικισμό. Στη χάραξη του
οδικού δικτύου θα πρέπει να ληφθεί σοβαρά υπόψη το έντονο ανάγλυφο της
περιοχής, έτσι ώστε οι δρόμοι να έχουν καλά γεωμετρικά χαρακτηριστικά και
υψηλό βαθμό ασφάλειας (π.χ. σε σημεία πολύ έντονων κλίσεων η χρήση
κλιμακωτών πεζόδρομων).
· Τέλος, η περιοχή θα πρέπει να ‘’εξοπλισθεί’’ με την κοινωνική και τεχνική
υποδομή που απαιτείται για την επίτευξη των παραπάνω στόχων, όσον αφορά
στη διαμόρφωση ενός νέου κοινωνικο-οικονομικού και πολεοδομικού χαρακτήρα
(ψηφιακή τεχνολογική υποστήριξη, εγκαταστάσεις αναψυχής και πολιτισμού,
τουριστικά καταλύματα, υπαίθριους χώρους, χώρους σκίασης και περιπάτου,
κ.α.) .
Το προτεινόμενο δομικό σχέδιο οργάνωσης της Π.Ε. 11 βασίζεται στο πρότυπο του
«αστικού χωριού». Το πρότυπο αυτό ενδείκνυται λόγω της χαμηλής δόμησης (σε
σύνολο οικισμού), που συνοδεύεται από σημαντικό πράσινο (γύρω από τον οικισμό)
που υφίσταται σήμερα και θα έπρεπε να διατηρηθεί και στο μέλλον, για να
διασφαλισθεί η αντίστοιχη ποιότητα ζωής.
Τα «αστικά χωριά» είναι συμπαγείς οικισμοί με μικτές χρήσεις, μεγάλο βαθμό
ευκολίας για τις κινήσεις πεζών και ιδιαίτερα ήπια χαρακτηριστικά περιβάλλοντος
χώρου (π.χ. πράσινο). Στα «αστικά χωριά» όλα όσα χρειάζεται ο κάτοικος
(καταστήματα και υπηρεσίες καθημερινής χρήσης, ψυχαγωγία, πάρκα, πλατείες,
κλπ) είναι εντός ακτίνας κίνησης πεζού.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
24
Οι αρχές στις οποίες βασίζεται ο σχεδιασμός ενός «αστικού χωριού» είναι οι εξής:
«Οικισμοί που περπατιούνται»: οι περισσότερες χρήσεις πρέπει να είναι σε
απόσταση 10 λεπτών με τα πόδια από τις περιοχές κατοικίας των χρηστών. Ο
σχεδιασμός του οδικού δικτύου να είναι «φιλικός προς τον πεζό» (να υπάρχουν
δένδρα για σκίαση, να μην παρεμβάλλονται μεγάλες έρημες και σκοτεινές εκτάσεις
που αποτρέπουν το βάδισμα το βράδυ, να αποτρέπονται οι μεγάλες ταχύτητες
κίνησης οχημάτων στους δρόμους, κλπ).
«Δυνατότητα διασύνδεσης»: να αποφεύγονται οι πολλοί αδιέξοδοι δρόμοι, καθώς
ένα διασυνδεδεμένο οδικό δίκτυο διαχέει την κυκλοφορία και διευκολύνει την κίνηση
των αυτοκινήτων, να ιεραρχούνται οι δρόμοι κίνησης αυτοκινήτων και να υπάρχει
δίκτυο πεζοδρόμων..
«Μίξη χρήσεων και ποικιλία»: να ενθαρρύνεται κατά το δυνατόν η μίξη συμβατών
χρήσεων (π.χ. καταστήματα με αναψυχή, υπηρεσίες με κατοικία, τουριστικές με
αθλητικές εγκαταστάσεις, κλπ) και η μίξη τύπων κατοικίας (π.χ. παραδοσιακές
μονοκατοικίες με μεζονέτες).
«Παραδοσιακή δομή οικισμού»: διακριτό «κέντρο» και «όριο» οικισμού, δημόσιες
χρήσεις σε ευδιάκριτες και εύκολα προσβάσιμες θέσεις, σχετικά υψηλότερες
πυκνότητες στο κέντρο του οικισμού και χαμηλότερες προς την περιφέρεια του
κάνοντας τη μετάβαση προς το αγροτικό τοπίο κα τις ανοιχτές εκτάσεις πιο φυσική.
«Έμφαση στις μαζικές συγκοινωνίες»: διευκόλυνση της διασύνδεσης του
οικισμού (με άλλες οικιστικές περιοχές) με μέσα μαζικών μεταφορών, και
ενθάρρυνση χρήσης εναλλακτικών τρόπων μετακίνησης εντός του οικισμού
(π.χ.πεζή, με scooter, κλπ).
«Αειφορικός σχεδιασμός» :ελαχιστοποίηση επιπτώσεων στο περιβάλλον.
Με βάση τις παραπάνω αρχές, διερευνήθηκαν στο Α’ Στάδιο της μελέτης διάφορα
εναλλακτικά δομικά σχέδια για να επιλεχθεί τελικώς το ακόλουθο Πρότυπο
Οργάνωσης, που βασίζεται στις εξής επιλογές και προτάσεις:
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
25
· διατήρηση ενός «πολεοδομικού κέντρου» γύρω από τη σημερινή πλατεία του
οικισμού και ενός δεύτερου κέντρου στην περιοχή του γηπέδου
· υψηλότερες πυκνότητες και αντίστοιχους όρους δόμησης προς το κέντρο του
οικισμού και χαμηλότερες προς την περίμετρο, ανάλογα και με τις κλίσεις του
εδάφους
· διατήρηση του κύριου υπερτοπικού οδικού δικτύου προς Κωφούς ως έχει, αλλά
αποσυμφόρηση της περιοχής της σημερινής κεντρικής πλατείας, με εκτροπή της
διερχόμενης κίνησης προς Βρύναινα από άλλη χάραξη, ανατολικότερα
· ιεράρχηση του οδικού δικτύου (σε 3 κατηγορίες οδών αυτοκινήτου: υπερτοπικό
οδικό δίκτυο και 2 κατηγορίες κύριου και τοπικού οδικού δικτύου) και δημιουργία
δικτύου πεζοδρόμων, σε συνδυασμό και με το δίκτυο των οριοθετημένων
ρεμάτων
· συμπλήρωση του οδικού δικτύου με πρόβλεψη χώρους στάθμευσης, σε διάφορα
σημεία του οικισμού
· συμπλήρωση του δικτύου κοινόχρηστων χώρων με μικρές παιδικές χαρές σε
διάσπαρτες θέσεις στον οικισμό
Το Πρότυπο Οργάνωσης που προτείνεται χρησιμοποιεί έναν ισχυρό περιφερειακό
συλλεκτήριο οδικό δακτύλιο (το υπερτοπικό οδικό δίκτυο προς Βρύναινα, ανατολικά
της πλατείας και το υπερτοπικό οδικό δίκτυο βόρεια, προς Κωφούς) και επιλεκτικά
σημεία σύνδεσης του δακτυλίου αυτού με το τοπικό οδικό δίκτυο. Σε 6 σημεία κατά
μήκος του δακτυλίου αυτού δημιουργούνται οργανωμένοι χώροι στάθμευσης και σε
δύο τουλάχιστον τμήματα του δρόμου διασφαλίζεται λωρίδα στάσης/στάθμευσης
πλάτους 2 μέτρων επί της οδού. Σε όλο το υπερτοπικό οδικό δίκτυο διασφαλίζεται
πλάτος 10 μέτρων έτσι ώστε να υπάρχουν δύο λωρίδες κυκλοφορίας πλάτους 3,25-
3,50 μέτρων η καθεμιά, πεζοδρόμια 0,5-1,50 μ. κατά περίπτωση εκατέρωθεν.
Το τοπικό οδικό δίκτυο δομείται σε δύο επίπεδα:
· το ανώτερο ιεραρχικά οδικό δίκτυο (κύριο τοπικό) αποτελείται από δρόμους με
καλά γεωμετρικά χαρακτηριστικά (μικρές σχετικά κλίσεις, ικανό πλάτος, και
συνήθως χωρίς κλειστές στροφές) ώστε να εξυπηρετούν το μεγαλύτερο όγκο της
κίνησης τροχοφόρων εντός του οικισμού. Ως εκ τούτου, έχουν γενική κατεύθυνση
από βορρά προς νότο και ακολουθούν σε μεγάλο βαθμό τις ισοϋψείς καμπύλες
του ανάγλυφου. Κατά μήκος αυτού του δικτύου εν γένει δεν προγραμματίζονται
οργανωμένοι χώροι στάθμευσης εκτός από τη δυτική περίμετρο του οικισμού η
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
26
οποία στερείται περιφερειακού δακτυλίου. Για τους δρόμους αυτής της
κατηγορίας διασφαλίζεται στο μεγαλύτερο μήκος τους πλάτος 8 μέτρων (εφόσον
αυτό είναι εφικτό και δεν ρυμοτομούνται κτίρια), δηλαδή 2 λωρίδες κυκλοφορίας
από 3 μέτρα και πεζοδρόμια του ενός μέτρου εκατέρωθεν του δρόμου.
· Το κατώτερο ιεραρχικά οδικό δίκτυο (δευτερεύον τοπικό) αποτελείται από
συνδετήριους δρόμους (μεταξύ σημείων του ανώτερου ιεραρχικά τοπικού οδικού
δικτύου ή μεταξύ του τοπικού δικτύου και του δακτυλίου). Δεν έχει
οργανωμένους χώρους στάθμευσης κατά μήκος του. Σε ένα μεγάλο μήκος του
(κυρίως σε περιοχές νέων χαράξεων) διασφαλίζεται πλάτος 6 μέτρων (δηλ. δύο
λωρίδες κυκλοφορίας 2,75 μέτρων και ένα πολύ μικρό πεζοδρόμιο του μισού
μέτρου από τη μία μόνο πλευρά).
· Μέσα στις «γειτονιές» που ορίζονται από το δακτύλιο και το τοπικό δίκτυο
αποτρέπονται οι διαμπερείς κινήσεις οχημάτων με χαρακτηρισμό όλων των
άλλων υφιστάμενων δρόμων ως πεζόδρομων (όπου επιτρέπεται μόνο η κίνηση
των παρόδιων από και προς την κατοικία τους). Υφιστάμενοι δρόμοι με έντονες
κλίσεις γίνονται κλιμακωτοί πεζόδρομοι.
Το πρότυπο αυτό αποτρέπει τη συμφόρηση του κέντρου και δημιουργεί ήρεμες
περιοχές κατοικίας («γειτονιές») με καλά χαρακτηριστικά για την ανάπτυξη
ασφαλούς κίνησης πεζών, αλλά αυξάνει την κίνηση των αυτοκινήτων περιμετρικά.
Για το λόγο αυτό, αλλά και λόγω διαθέσιμης δημοτικής γης, χωροθετείται στο βόρειο
τμήμα του οικισμού (στην περιοχή του γηπέδου και κάτω από αυτή) ο δεύτερος
πυρήνας κεντρικών λειτουργιών του οικισμού.
Στο Ο.Τ. 01 χωροθετούνται:
· ένα κέντρο εστίασης με αναψυκτήριο/μπαρ σε συνδυασμό με χώρο
πρασίνου/πλατεία
· μία παιδική χαρά
· αθλητικές εγκαταστάσεις: ενδεικτικά μπορούν να χωροθετηθούν γήπεδο
πολλαπλών χρήσεων (μπάσκετ, βόλεϋ, μπάντμινγκτον), χώρος στάθμευσης,
πράσινο,κλπ. Υπάρχει επίσης χώρος, αν μελλοντικά ληφθεί σχετική
απόφαση, για την κατασκευή δημόσιου ανοιχτού κολυμβητηρίου
(διαστάσεων 25×25).
Στο παρακείμενο Ο.Τ. 02α χωροθετείται:
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
27
· ένας μεγάλος χώρος πρασίνου και στάθμευσης, που εξυπηρετεί κυρίως τις
δραστηριότητες στο προηγούμενο Ο.Τ. Λόγω της ύπαρξης των διάσπαρτων
βράχων στο χώρο αυτό, απαιτείται ειδικός αρχιτεκτονικός και κυκλοφοριακός
σχεδιασμός του οικοδομικού τετραγώνου. Έτσι θα διατηρηθούν τα φυσικά
στοιχεία του τοπίου, θα οργανωθεί η ειδική και κατάλληλη φύτευση και
παραλλήλως θα αξιοποιηθούν θέσεις στάθμευσης που θα εντάσσονται χωρίς
μεγάλα τεχνικά έργα και παρεμβάσεις.
Ο πυρήνας αυτός κεντρικών λειτουργιών συμπληρώνεται με το Ο.Τ. 02γ:
· όπου σε οικοπεδική έκταση περί τα 2.590 τ.μ. προτείνεται η δημιουργία ενός
συμπλέγματος δημοτικών κτιριακών εγκαταστάσεων πολλαπλών χρήσεων.
Θα περιλαμβάνει ξενώνα (περί τα 550 τ.μ. δομημένης επιφανείας),
πολιτιστικό χώρο/εξωραιστικό σύλλογο (περί τα 150 τ.μ.), χώρο Δασικού
Συνεταιρισμού13 (100 τ.μ.) και χώρο δημοτικού βρεφικού/παιδικού σταθμού
(δομημένης επιφανείας περί τα 200 τ.μ.) ανάλογα με το τελικό κτιριακό
πρόγραμμα και τις ανάγκες. Ο σχεδιασμός των υποδομών αυτών θα πρέπει
γίνει ανάλογα με τις ανάγκες, έτσι ώστε να υπάρχει δυνατότητα κατασκευής
κατά στάδια.
Οι κτιριακές εγκαταστάσεις που προβλέπονται στα Ο.Τ. 01 και 02γ είναι
αναπτυξιακά έργα, που όμως δεν είναι απαραίτητα για την εφαρμογή του
Ρυμοτομικού Σχεδίου. Η χρηματοδότησή τους θα μπορούσε να γίνει είτε με
συμμετοχή ιδιωτών είτε με εξεύρεση σχετικής χρηματοδότησης (π.χ. από το ΕΣΠΑ)
από τον ίδιο τον Δήμο.
3.4 Η Πολεοδομική Οργάνωση της Πολεοδομικής Ενότητας
α. Οριστικοποίηση ορίου Π.Ε. 11 «Κοκκωτοί»
Όπως είχε αναφερθεί και στο Τεύχος του Α Σταδίου της μελέτης η ολοκλήρωση του
οδικού δικτύου, οι φυσικοί περιορισμοί λόγω αναγλύφου και η ύπαρξη εντός του
θεσμοθετημένου ορίου του 1986 της καταρχάς Πολεοδομικής Ενότητας εκτάσεων
δασικού χαρακτήρα, είναι ίσως τα πλέον καθοριστικά στοιχεία για την
οριστικοποίηση του ορίου της Π.Ε. 11, δεδομένου του πολεοδομικού προτύπου και
των αρχών σχεδιασμού που έχουν επιλεγεί.
13 σε περίπτωση αναβίωσης της δραστηριότητάς του.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
28
Στο βόρειο τμήμα του οικισμού, ανατολικά του γηπέδου, μετά από αλληλογραφία με
του δήμου Αλμυρού με το Δασαρχείο Αλμυρού εξαιρέθηκε της πολεοδόμησης τμήμα
περίπου 16 στρεμμάτων, που αποτελείται από προστατευόμενες εκτάσεις δασικού
χαρακτήρα. Στο δυτικό τμήμα του οικισμού εξαιρέθηκε της πολεοδόμησης τμήμα
περίπου 48 στρεμμάτων, για τον ίδιο λόγο.
Αντιθέτως, στην περιοχή του γηπέδου το υπάρχον όριο επεκτείνεται προς τα βόρεια
και συμπεριλαμβάνει εντός της Π.Ε. το χώρο μεταξύ γηπέδου και νεκροταφείου, για
καλύτερη διευθέτηση της πρόσβασης.
Στην ανατολική πλευρά του οικισμού, το υπάρχον όριο εξομαλύνεται και
συμπεριλαμβάνει ολόκληρες τις ιδιοκτησίες που σήμερα τέμνονται από αυτό. Το ίδιο
να γίνεται και στη Ν – Ν.Α. περίμετρο, δίπλα στο δρόμο προς Βρύναινα.
Στην Ν – Ν.Δ. περίμετρο το όριο επεκτείνεται ώστε να συμπεριλάβει όλο το
υφιστάμενο οδικό δίκτυο (2 χωματόδρομους και τον τσιμεντόδρομο δίπλα στο ρέμα
3 που οδηγεί στο χώρο του πλατάνου) διασφαλίζοντας έτσι επαρκή οδική
πρόσβαση στις γύρω ιδιοκτησίες. Επίσης, συμπεριλαμβάνονται δύο αγροί (οι
ιδιοκτησίες 010503 και 010504) που είναι πολύ κατάλληλοι για δόμηση.
Επομένως, το τελικά προτεινόμενο όριο της Π.Ε. 11, περικλείει μία επιφάνεια
έκτασης 292,4 στρεμμάτων περίπου (δηλ. προκύπτει μείωση 5,7% σε σχέση με την
αρχική επιφάνεια της Π.Ε. όπως προβλεπόταν στο ΓΠΣ Αλμυρού ή μείωση .3,3% σε
σχέση με την ψηφιακή μέτρηση της Π.Ε. που έγινε μετά από την επίγεια
τοπογράφηση).
β. Προτεινόμενες Χρήσεις Γης (Χάρτης Π.1 και Χάρτης Π.2)
Στον Χάρτη Π.1 παρουσιάζεται το προτεινόμενο Ρυμοτομικό Σχέδιο (σε κλ.
1:1.000) και στο Χάρτη Π.2 (Σχέδιο Πολεοδομικής Οργάνωσης κλ. 1:2.000 και
1:4.000 εντός κειμένου) δηλ. το γενικό σύστημα ανάπτυξης και εξέλιξης του
δομημένου χώρου, βάσει των γενικών κατηγοριών γης που είναι:
· Μία κατηγορία Γενικής Κατοικίας με τις επιτρεπόμενες χρήσεις που
περιγράφονται, όπως παρουσιάζονται στο Κεφ. 3.5.
· Κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου, παιδικών χαρών και στάθμευσης
· Κοινωφελείς εγκαταστάσεις
· Ιεραρχημένο οδικό δίκτυο
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
29
Οριοθετούνται επίσης τα τμήματα των ρεμάτων που βρίσκονται εντός οικισμού
(σύμφωνα με τις προτάσεις της μελέτης οριοθέτησης ρεμάτων) αλλά και οι εκτάσεις
δασικού χαρακτήρα (που παραμένουν εκτός εγκεκριμένου Σχεδίου).
Με το προτεινόμενο σχέδιο καλύπτονται οι ανάγκες σε λειτουργίες – όπως
αναφέρονται στο τις κατευθύνσεις του ΓΠΣ Δήμου Αλμυρού – αλλά και σε
συμπληρωματικές λειτουργίες, που προτάθηκαν από την εξειδίκευση της ανάλυσης
της πολεοδομικής μελέτης και πιστεύεται ότι θα συμβάλλουν στην ολοκλήρωση των
αναπτυξιακών υποδομών του οικισμού.
Οι ανάγκες αυτές – ανά κατηγορία υποδομών – παρουσιάζονται στη συνέχεια.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
30
ΧΑΡΤΗΣ Π.2 ΣΧΕΔΙΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΟΡΓΑΝΩΣΗΣ
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
31
γ. Κυκλοφορία Αυτοκινήτων και Πεζών –Συγκοινωνία (Σκαρίφημα Σ.1)
Με τον σχεδιασμό14 και την ιεράρχηση του οδικού δικτύου (συλλεκτήριοι και τοπικοί
δρόμοι) εξοπλίζεται αποτελεσματικά η περιοχή των Κοκκωτών με ένα σύγχρονο και
σωστά σχεδιασμένο δίκτυο, με καλή προσαρμογή στο ανάγλυφο του εδάφους, και
αναβαθμίζεται το δίκτυο προσπέλασης της περιοχής από τους κύριους οδικούς
άξονες.
Μελλοντικά, θα πρέπει η εξυπηρέτηση της περιοχής από υπεραστική συγκοινωνία
να αναβαθμιστεί κυρίως με πύκνωση των δρομολογίων τις καθημερινές και
δημιουργία κάποιων δρομολογίων τα Σαββατοκύριακα.
Ο κτιριοδομικός κανονισμός της περιοχής θα προβλέπει θέσεις στάθμευσης εντός
των οικοπέδων, ιδιαίτερα για τα μεγάλα οικόπεδα. Συμπληρωματικές οργανωμένες
θέσεις στάθμευσης για την εξυπηρέτηση των επισκεπτών αλλά και των κατοίκων,
προβλέπονται σε κατάλληλα σημεία του οδικού δικτύου, σε συνδυασμό με
διευρύνσεις και φύτευση.
Λόγω του χαρακτήρα της περιοχής έχει προβλεφθεί ένα σημαντικό και αυτόνομο
δίκτυο πεζοδρόμων,(κατά μήκος των ρεμάτων, περιμετρικά στην Π.Ε. και μέσα στον
οικισμό).
Στα σημεία όπου οι κλίσεις είναι μεγαλύτερες του 20% οι προτεινόμενοι πεζόδρομοι
θα πρέπει να είναι κλιμακωτοί όπως σημειώνονται στον Χάρτη Π.2 (με βαθμίδες σε
όσα σημεία απαιτείται). Το κυριότερο χαρακτηριστικό είναι ότι σ’ αυτούς δεν θα
επιτρέπεται η κίνηση αυτοκινήτων ούτε για τους παρόδιους. Έτσι επιτυγχάνεται
μεγαλύτερη άνεση στην κίνηση του πεζού αλλά και ασφάλεια διότι αποτρέπεται η
κίνηση αυτοκινήτων σε μεγάλη κλίση
Στο Σκαρίφημα Σ.1 φαίνεται η συνολική κυκλοφοριακή οργάνωση τις περιοχής
μελέτης καθώς και οι θέσεις των τυπικών διατομών που ακολουθούν.
14 Οι βασικές διατομές ανά κατηγορία οδικού δικτύου παρουσιάζονται στη συνέχεια. Σύμφωνα με τις πραγματικές
δυνατότητες διεύρυνσης του υπάρχοντος οδικού δικτύου, θα είναι εφικτή η διασφάλιση συλλεκτηρίων οδών πλάτους
τουλάχιστον 12 μ., κυρίου τοπικού δικτύου πλάτους τουλάχιστον 10 μ. και δευτερεύοντος οδικού δικτύου, πλάτους
τουλάχιστον 8 μ.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
32
ΣΚΑΡΙΦΗΜΑ Σ.1
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
33
δ. Ύδρευση
Το υπάρχον δίκτυο υδροδότησης κατά μήκος των κύριων οδών της περιοχής
μελέτης έχει συνολικό μήκος περί τα 2.050 μ.). Η επέκταση του εσωτερικού δικτύου
θα γίνεται κατά φάσεις, ανάλογα με την αύξηση της ζήτησης και την αντίστοιχη
πρόβλεψη επάρκειας των παροχών (θα απαιτηθούν επεκτάσεις συνολικού μήκους
περί τα 3.330μ.). Προτείνεται επίσης η κατασκευή δεξαμενής συμπληρωματικής
χωρητικότητας, σε θέση που θα υποδειχθεί από την ΔΕΥΑ Αλμυρού.
ε. Αποχέτευση Ομβρίων και Ακαθάρτων
Όμβρια Θα πρέπει να μελετηθεί πλήρες δίκτυο απορροής ομβρίων με κατάλληλο
σύστήμα (ανοιχτό ή κλειστό, κατά περίπτωση) με τελική διάθεση των ομβρίων στα
ρέματα της άμεσης και ευρύτερης περιοχής.
Οικιακά λύματα Στο πλαίσιο προστασίας του περιβάλλοντος επιβάλλεται η
εκπόνηση μελέτης και η κατασκευή δικτύου αποχέτευσης των οικιακών λυμάτων και
εγκατάστασης βιολογικού καθαρισμού (μικρού ή εκτατικής μορφής).
στ. Απορρίμματα
Θα συνεχιστεί το σημερινό σύστημα συλλογής και διάθεσης των απορριμμάτων. Θα
μπορούσε επίσης να εφαρμοστεί και σύστημα διαλογής αλλά και κομποστοποίησης,
δεδομένου ότι υπάρχει άμεση δυνατότητα αξιοποίησης των προϊόντων στους
κήπους
ζ. Ηλεκτροδότηση-Τηλεφωνοδότηση
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα από τη ΔΕΗ και τον ΟΤΕ στοιχεία υπάρχει επάρκεια και
δυνατότητα κάλυψης τόσο των σημερινών αναγκών όσο και εκείνων που θα
προκύψουν από την αύξηση του πληθυσμού. Ο ΟΤΕ σχεδιάζει την εξυπηρέτηση της
περιοχής με σύστημα ευρυζωνικό, αλλά δεν έχει ακόμη εκπονήσει τη σχετική
προμελέτη.
η. Πρόνοια – Αθλητισμός
Όπως αναφέρθηκε στο Κεφ. 3.3 σε δύο συγκροτήματα κοινωφελών εγκαταστάσεων
διασφαλίζονται οι αναγκαίοι χώροι για τη δημιουργία:
· Βρεφονηπιακού σταθμού καθώς και Παιδικού σταθμού
· γηπέδων πολλαπλών χρήσεων ή /και mini football.15
15 Το mini football χρειάζεται λιγότερους παίκτες από το ποδόσφαιρο (5-7) και αρκετά μικρότερο χώρο. Ο μέσος όρος
διαστάσεων του γηπέδου είναι 50 x 30 μέτρα. Δεν υπάρχουν διεθνείς κανονισμοί από τη FIFA, αλλά οι διαστάσεις μπορεί
να κυμαίνονται από:
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
34
θ. Οι υφιστάμενες κτηνοτροφικές μονάδες16
Η ανάπτυξη των κτηνοτροφικών μονάδων χωρίς αρχικό συνολικό σχεδιασμό
(μεγεθών των μονάδων, συστηματικής και ολοκληρωμένης χωροθέτησης των
εγκαταστάσεων, διασφάλισης των ελαχίστων αποστάσεων, σύμφωνα με την
ισχύουσα Νομοθεσία), είναι φυσικό ότι θα δημιουργήσει αργά ή γρήγορα
προβλήματα όχλησης στον οικισμό, που θα πρέπει να επιλύονται. Η πλέον
πρόσφατη (2008) εγκύκλιος του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης προβλέπει
μεταξύ άλλων τα 1.500 μ. ως ελάχιστη απαιτούμενη απόσταση17 από οικισμούς
μέχρι 500 κατοίκους, εφόσον η κτηνοτροφική εγκατάσταση περιλαμβάνει άνω των
650 ισοδύναμων18 ζώων. Αυτό σημαίνει ότι οι μονάδες που λειτουργούν σήμερα σε
μικρή απόσταση ή στις παρυφές του οικισμού θα πρέπει σταδιακά να
μετεγκατασταθούν τηρώντας ανάλογα με το μέγεθός τους τις μεγαλύτερες
αποστάσεις, σύμφωνα με την Νομοθεσία. Ήδη το Επιχειρησιακό Πρόγραμμα
Αλμυρού προβλέπει την καταγραφή των κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων (που
λειτουργούν ή όχι με νόμιμη άδεια) και έτσι θα υπάρξει συστηματική εικόνα του
μεγέθους του προβλήματος. Όπως επίσης αναφέρεται στο Επιχειρησιακό
Πρόγραμμα Αλμυρού δεν γίνεται συστηματική συλλογή των στερεών απορριμμάτων
από τις μονάδες που δεν έχουν νόμιμα αδειοδοτηθεί, με αποτέλεσμα την
ανεξέλεγκτη καύση των αποβλήτων τους. Επίσης στα προβλήματα πρέπει να
καταγραφούν η ύπαρξη πολλών μυγών, ψύλλων κλπ., η ύπαρξη περιττωμάτων των
ζώων αλλά και η παρουσία των ίδιων ζώων στο κύριο οδικό δίκτυο πρόσβασης
στον οικισμό (γεγονός επικίνδυνο κυρίως κατά τις βραδινές ώρες), κλπ.
ι. Το Νεκροταφείο
Το Νεκροταφείο των Κοκκωτών (όπως αναφέρεται και στο Τεύχος του Α Σταδίου
της μελέτης) βρίσκεται στη βόρεια είσοδο του οικισμού από Πλάτανο-Αλμυρό, δίπλα
στο γήπεδο αλλά εκτός περιοχής μελέτης. Καταλαμβάνει επιφάνεια περί τα 800 τ.μ.
και στη βορειοανατολική πλευρά του βρίσκεται ο Ι. Ν. Αγ. Αθανασίου και το
Min M 45,75 m. Min Π 27,45 m.
Max M 54,90 m. Max Π 36,60 m.
16 Με την Αρ. Πρωτ. 332662/20/10/2008 εγκύκλιο του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης δίδονται «Διευκρινίσεις επί της
διαδικασίας έκδοσης άδειας ίδρυσης και άδειας λειτουργίας κτηνοπτηνοτροφικών εγκαταστάσεων σε εφαρμογή του ν.
3698/2008» ενώ η διαχείριση των υγρών αποβλήτων των μονάδων γίνεται βάσει της Υγειονομικής Διάταξης Ε1β.221/65
ΦΕΚ138Β/24-2-65).
17 Η πρόβλεψη αυτή είναι ουσιαστική για την προστασία των οικισμών από τις οσμές αλλά και τα έντομα (μύγες,
ψύλλους, κλπ.) που μπορεί να υπάρχουν σε μια κτηνοτροφική εγκατάσταση
18 ‘Ένα ισοδύναμο ζώο αντιστοιχεί με 1 γαλακτοφόρα αγελάδα ή 1,5 μόσχους πάχυνσης.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
35
Οστεοφυλάκιο. Ο χώρος του νεκροταφείου συντηρείται σε πολύ καλή κατάσταση
και περιμετρικά υπάρχουν πανύψηλα κυπαρίσσια.
Όπως αναφέρεται στην ισχύουσα Νομοθεσία19 τα νεκροταφεία πρέπει πλέον να
απέχουν τουλάχιστον 250 μ. από τα όρια των εγκεκριμένων σχεδίων. Αν τηρηθεί
αυτός ο κανόνας θα πρέπει να αναζητηθεί κατάλληλος χώρος ώστε να προβλεφθεί
εγκαίρως η κατασκευή του νέου νεκροταφείου. Στην περίπτωση αυτή ο υπάρχων
χώρος με κατάλληλη συμπληρωματική φύτευση μπορεί να παραμείνει ως σημείο
Μνήμης για τον οικισμό.
Στο άρθρο 29 του Ν. 2508/1997 δίνεται δυνατότητα μείωσης της απόστασης των
νέων ή επεκτεινόμενων κοιμητηρίων.20 Το θέμα αυτό θα πρέπει να συζητηθεί και
σύμφωνα με την τελική απόφαση που θα λάβει το Δημοτικό Συμβούλιο θα πρέπει
να δρομολογηθούν ανάλογες ενέργειες, έτσι ώστε στον φάκελο τελικής έγκρισης της
Πολεοδομικής μελέτης να υπάρχουν όλες οι σχετικές μελέτες, εγκρίσεις και
αποφάσεις. Στο Παράρτημα Π-2 παρουσιάζονται αναλυτικά όλες οι σχετικές
ενέργειες, το περιεχόμενο και το κόστος των μελετών.
19 στο Π.Δ. 1128 της 11/15.12.80: Περί καθορισμού αποστάσεων δια την ίδρυσιν κοιμητηρίων. (ΦΕΚ Α` 284) στο Άρθρο 1
αναφέρεται ότι… « 1. Τα ιδρυόμενα ή επεκτεινόμενα κοιμητήρια δέον να απέχουν τουλάχιστον 250 μ. εκ του άκρου του
εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, 100 μ. εκ μεμονωμένων κατοικιών, 100 μ. εκ φρεάτων και 50 μ. εκ πηγών ποσίμου
ύδατος και εν πάση περιπτώσει να μη δημιουργούνται κίνδυνοι ρυπάνσεως ή μολύνσεως του υδροφόρου ορίζοντος, του
τροφοδοτούντος τα εν λόγω φρέατα ή πηγάς.. επίσης αναφέρεται ότι … «2. Απαγορεύεται η έγκρισις νέου ή η
επέκτασις υφισταμένου σχεδίου πόλεως, η ανόρυξις φρέατος ποσίμου ύδατος και η ίδρυσις νέων νοσοκομείων ή
κλινικών εις αποστάσεις μικροτέρας των ως άνω καθοριζομένων εξ` υφισταμένων κοιμητηρίων».
20 1.α. Με απόφαση του νομαρχιακού συμβουλίου, μετά από γνώμη του οικείου δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου,
δύναται να μειώνεται η απόσταση των ιδρυόμενων ή επεκτεινόμενων κοιμητηρίων που ορίσθηκε με την παρ.1 του
άρθρου 1 του π.δ/τος 1128/1980 (ΦΕΚ 284 Α’), εφόσον η μείωση αυτή δεν επιφέρει επιπτώσεις στο οικιστικό
περιβάλλον και στην προστασία της δημόσιας υγείας και πάντως σε καμία περίπτωση η απόσταση αυτή να μην είναι
μικρότερη των εκατόν πενήντα (150) μέτρων από το άκρο του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης και εβδομήντα πέντε (75)
μέτρων από μεμονωμένες νομίμως υφιστάμενες κατοικίες.
Οι αποστάσεις των κοιμητηρίων από τα φρέατα ή τις πηγές πόσιμου ύδατος, όπως ορίζονται στην αυτή ως άνω
παράγραφο του π.δ/τος 1128/1980 εφαρμόζονται εφόσον αποδεικνύεται από υδρογεωτεχνική μελέτη που εγκρίνεται
από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Υγείας και Πρόνοιας ότι δεν δημιουργούνται κίνδυνοι ρύπανσης ή μόλυνσης
του υδροφόρου ορίζοντα που τροφοδοτούν τα εν λόγω φρέατα ή πηγές.
β. Οι ρυθμίσεις της ανωτέρω περίπτωσης εφαρμόζονται και για αποστάσεις έγκρισης νέου ή επέκτασης υφιστάμενου
σχεδίου πόλεως και ανόρυξης φρέατος πόσιμου ύδατος από τα υφιστάμενα κοιμητήρια.
Κατ’ εξαίρεση, προκειμένου για πολεοδόμηση βιομηχανικών περιοχών, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4458/1965
(ΦΕΚ 27 Α’), όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με το ν.742/1977 (ΦΕΚ 319 Α’), καθώς και βιομηχανικών –
βιοτεχνικών πάρκων, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.1337/1983 (ΦΕΚ 3 Α’), απαγορεύεται η απόσταση των
εγκεκριμένων σχεδίων αυτών εκ των υφιστάμενων κοιμητηρίων να είναι μικρότερη των πενήντα (50) μέτρων.
γ. Η κατά το ανωτέρω π.δ. 1128/1980 απόσταση των διακοσίων πενήντα (250) μέτρων για την έγκριση νέου ή
επέκταση σχεδίου πόλεως από υφιστάμενα μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος κοιμητήρια, δύναται να μειωθεί μέχρι
πενήντα (50) μέτρα, με την προϋπόθεση ότι μεταξύ του προς επέκταση σχεδίου πόλεως και του κοιμητηρίου υπάρχουν
κοινόχρηστοι χώροι ή χώροι πρασίνου και επιπλέον δεν προκύπτει κίνδυνος ρύπανσης ή μόλυνσης του υπόγειου
υδροφόρου στρώματος, αποδεικνυομένου από υδρογεωτεχνική μελέτη, που εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του
Υπουργείου Υγείας και Πρόνοιας.
Η ανωτέρω απόσταση των πενήντα (50) μέτρων δύναται να μειωθεί στα είκοσι (20) μέτρα με απόφαση του
νομαρχιακού συμβουλίου, μετά από γνώμη του οικείου δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου.
Με απόφαση των Υπουργών Υγείας και Πρόνοιας και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων ρυθμίζονται οι
λεπτομέρειες των ανωτέρω.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
36
Στον ακόλουθο Πίνακα Π.3 παρουσιάζεται η προτεινόμενη και επιθυμητή κατανομή
των χρήσεων γης, σε αντιστοιχία με το σύστημα εξέλιξης και ανάπτυξης του
δομημένου χώρου, που παρουσιάστηκε στο Χάρτη Π.2.
ΠΙΝΑΚΑΣ 3: ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ, ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΚΑΤΑΝΟΜΗ (σε τετρ. μέτρα)
ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΕΝΤΟΣ ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΟΥ ΟΡΙΟΥ Π.Ε. 11
ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΧΡΗΣΕΩΣ
τ.μ. %
ΚΑΤΟΙΚΙΑ 169.470 57,96%
ΤΡΑΠΕΖΑ ΓΗΣ ΔΗΜΟΥ 7.670 2,62%
ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ: οδικό δίκτυο 73.952 25,29%
Υπερτοπικό δίκτυο (Συλλεκτήριες αρτηρίες) 15.201 5,20%
Κύριο τοπικό δίκτυο 15.213 5,20%
Δευτερεύον τοπικό δίκτυο 12.817 4,38%
Χώροι στάθμευσης 7.830 2,68%
Πεζόδρομοι 14.848 5,08%
Κλιμακωτοί πεζόδρομοι 8.043 2,75%
ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ: χώροι πρασίνου-πλατείες 25.812 8,83%
Κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου – πλατείες 10.798 3,69%
Παιδικές χαρές 1.814 0,62%
Οριοθετημένα ρέματα 13.200 4,51%
ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ 15.506 5,30%
Αναψυχή-Πρόνοια-Αθλητισμός-Πολιτισμός 15.506 5,30%
ΣΥΝΟΛΟ 292.410 100,00%
ΠΗΓΗ: Αναλυτικές μετρήσεις των Μελετητών από το χάρτη Π.1 (Ρυμοτομικό Σχέδιο)
Με βάση τα μεγέθη του πίνακα παρατηρούνται τα ακόλουθα:
· -το σύνολο της προς πολεοδόμηση περιοχή μετράται σε 292.410 τ.μ.
· -το σύνολο των κοινοχρήστων και κοινωφελών της Π.Ε. ανέρχεται σε
39,42%. Στους χώρους πρασίνου έχουν περιληφθεί και εκτεταμένες
ιδιοκτησίες συνολικής επιφανείας περί τα 6.900 τ.μ. που λόγω της μεγάλης
κλίσης του εδάφους δεν μπορούν να αξιοποιηθούν διαφορετικά. Ανήκουν
κυρίως στο Δήμο και σε 2 ιδιώτες που θα τακτοποιηθούν με την πράξη
εφαρμογής.
· -ηγενική κατοικία (ιδιωτική και Τράπεζα γης του Δήμου) αποτελεί το 60,58%
της συνολικής επιφανείας της «Π.Ε.11 Κοκκωτοί»
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
37
· -τα οριοθετημένα ρέματα αποτελούν σημαντικό στοιχείο στην εν γένει
οργάνωση του οικισμού και με κατάλληλη φύτευση και συντήρησή τους,
συνιστούν αξιόλογο γραμμικό πράσινο.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
38
3.5 Πολεοδομικός Κανονισμός- Όροι και Περιορισμοί Δόμησης
α. Σημερινός Πραγματικός Συντελεστής Δόμησης
Στο Α στάδιο της μελέτης έγινε εκτίμηση του «μέσου πραγματοποιημένου
συντελεστή δόμησης» (σε χτισμένα και άχτιστα οικόπεδα) έτσι ώστε να έχουμε μία
εικόνα του κορεσμού στον οικισμό (δηλ. πόσο πυκνοδομημένος ή αραιοδομημένος
είναι ο οικισμός στο σύνολό του). Ο παρών υπολογισμός είναι η εκτίμηση του μέσου
συντελεστή δόμησης ανά οικόπεδο ανά οικοδομικό τετράγωνο, έτσι ώστε να έχουμε
μία εικόνα του πώς χτίζουν οι κάτοικοι του οικισμού (δηλ. εάν εξαντλούν το
συντελεστή δόμησης όπως υφίσταται σήμερα, κλπ). Για τον υπολογισμό αυτό έχουν
εξαιρεθεί επομένως όλα τα άχτιστα οικόπεδα και οι μη-μόνιμες κατασκευές όπως
π.χ. οι στάβλοι. Οι εκτιμήσεις αυτές παρουσιάζονται στον ακόλουθο Πίνακα 4.
Περιλαμβάνονται μόνο τα Ο.Τ όπου υπάρχουν χτισμένα οικόπεδα.
ΠΙΝΑΚΑΣ 4: ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΣ ΜΕΣΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΑΝΑ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟ ΤΕΤΡΑΓΩΝΟ
Ο.Τ.
ΣΥΝΟΛΙΚΗ
ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ Ο.Τ.
(τ.μ.)
ΔΟΜΗΜΕΝΗ
ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ
ΟΡΟΦΩΝ (τ.μ.)
ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ
ΔΟΜΗΜΕΝΩΝ
ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ
ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΣ ΜΕΣΟΣ
ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ
ΔΟΜΗΣΗΣ
104 13.977,50 1.448,00 7795,227 0,19
105 10.312,09 763 7710,52 0,10
109 2.130,90 140 2130,898 0,07
111 2.196,37 206 1789,128 0,12
112 1.148,56 477 971,786 0,49
113 4.036,37 586 3721,529 0,16
115 1.031,28 101 1031,28 0,10
117 12.493,69 316 1367,086 0,23
118 1.227,20 200 823,063 0,24
119 8.495,35 1.604,00 6.211,42 0,26
120 1.891,21 411 1891,211 0,22
121 727,7 135 536,416 0,25
122 1.078,68 445 1078,679 0,41
123 5.749,05 474 2253,524 0,21
124 3.357,85 698 2058,279 0,34
125 3.550,87 833 3538,277 0,24
126 2.689,31 690 2445,605 0,28
127 1.150,93 438 1150,934 0,38
128 5.424,71 971 3530,244 0,28
130 15.990,62 1.757,00 11.453,46 0,15
132 4.806,64 751 2427,367 0,31
133 2.611,17 663 2044,722 0,32
134 14.023,62 713 2999,204 0,24
136 4.221,39 47 760,438 0,06
138 15.664,66 1.238,00 8.552,05 0,14
140 3.632,47 337 2425,287 0,14
141 6.404,18 135 1993,429 0,07
ΣΥΝΟΛΟ/Μ.Ο. 246.743,13 17.100,00 84.691,063 0,20
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
39
Ο μέσος πραγματικός συντελεστής δόμησης ανά Ο.Τ. στον οικισμό σήμερα είναι
εξαιρετικά χαμηλός (περίπου 0,2) αλλά παρουσιάζει μεγάλη διακύμανση: από 0,07
έως 0,49. Σε 6 κεντρικά Ο.Τ (νοτίως της πλατείας και του παλιού Δημοτικού
Σχολείου) παρατηρείται αρκετά μεγάλος συντελεστής – από 0,31 έως 0,49 (στα Ο.Τ.
0112, 0122, 0124, 0127, 0132, 0133) – ενώ σε όλα τα υπόλοιπα οικοδομικά
τετράγωνα η δόμηση είναι πολύ χαμηλότερη. Σε κάθε περίπτωση ο πίνακας αυτός
αναδεικνύει ότι οι μέχρι σήμερα κάτοικοι του οικισμού σπανίως εξαντλούν τον
υφιστάμενο Σ.Δ..
β. Προτεινόμενοι Όροι Δόμησης
Σύμφωνα με όλη την ανάλυση που προηγήθηκε ορίζονται 3 τομείς όρων δόμησης
για την κατοικία και ένας για κοινωφελείς εγκαταστάσεις έτσι ώστε:
· να διατηρείται κατά το δυνατόν η παραδοσιακή εικόνα του οικισμού (με τις
αυλές του, τους κήπους και τις πεζούλες του, τα διάφορα προσκτίσματα,
κ.α.) και
· να υπάρχει μία κλιμάκωση της πυκνότητας της δόμησης (όπως παρατηρείται
και σήμερα) με πιο πυκνοδομημένα τα Ο.Τ. της κεντρικής περιοχής και πιο
αραιοδομημένα τα περιφερειακά Ο.Τ. Η κλιμάκωση αυτή, πέραν της
διατήρησης της αισθητικής του οικισμού, γίνεται και για λόγους αερισμού και
ηλιασμού – οι οποίοι είναι σημαντικοί παράγοντες για έναν βιο-κλιματικό
πολεοδομικό σχεδιασμό.
Διακρίνονται οι ακόλουθοι τομείς όρων δόμησης, για τους οποίους προτείνονται τα
ακόλουθα, ανά τομέα.
ΤΟΜΕΑΣ Ι
Οτομέας περιλαμβάνει κατά κύριο λόγο το κεντρικό τμήμα του
οικισμού.
Στόχος είναι η διατήρηση του πυκνοδομημένου χαρακτήρα της
περιοχής.
Αρτιότητα οικοπέδων 500 τ.μ.
Γενικοί όροι δόμησης Ισχύων Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός
Χρήσεις γης Γενική κατοικία (του Π.Δ. ΦΕΚ 166Δ/87, όπως
τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε μεταγενέστερα, αναλυτικά βλ.
κατωτέρω περιεχόμενο Γενικής κατοικίας).
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
40
ΤΟΜΕΑΣ ΙΙ Ο τομέας περιλαμβάνει τμήμα βορείως του Τομέα Ι και τμήμα δυτικά
του Τομέα Ι.
Στόχος είναι η διασφάλιση χαρακτήρα περιοχής κατοικίας, μέσης
πυκνότητας.
Αρτιότητα οικοπέδων 800 τ.μ. .
Γενικοί όροι δόμησης Ισχύων Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός
Χρήσεις γης Γενική κατοικία (του Π.Δ. ΦΕΚ 166Δ/87, όπως
τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε μεταγενέστερα, αναλυτικά βλ.
κατωτέρω περιεχόμενο Γενικής κατοικίας 2).
ΤΟΜΕΑΣ ΙΙΙ Ο τομέας περιλαμβάνει το υπόλοιπο τμήμα του οικισμού
Στόχος είναι η δημιουργία μιας περιμετρικής περιοχής κατοικίας
χαμηλής πυκνότητας με αρκετό ιδιωτικό πράσινο.
Αρτιότητα οικοπέδων 1.000 τ.μ.
Γενικοί όροι δόμησης Ισχύων Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός
Χρήσεις γης Γενική κατοικία (του Π.Δ. ΦΕΚ 166Δ/87, όπως
τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε μεταγενέστερα, αναλυτικά βλ.
κατωτέρω περιεχόμενο Γενικής κατοικίας 2).
ΤΟΜΕΑΣ ΙV Ο τομέας περιλαμβάνει τα Ο.Τ.:
ΚΧ-ΚΦ/01 Επιτρεπόμενη δόμηση εντός του κόκκινου περιγράμματος.
Επιτρέπεται η δόμηση μέχρι 500 τ.μ. σε έναν ή το πολύ σε δύο
ορόφους. Ισχύουν τα ύψη και τα μορφολογικά στοιχεία των
υπόλοιπων τομέων.
ΚΦ/27 Επιτρεπόμενη δόμηση/επισκευές των κτιρίων εντός του
κόκκινου περιγράμματος στα ύψη που υφίστανται.
ΚΦ-ΚΧ/41 Επιτρεπόμενη δόμηση/επισκευές των κτιρίων εντός του
κόκκινου περιγράμματος στα ύψη που υφίστανται.
Τα στοιχεία όρων δόμησης και χρήσεων γης ανά τομέα ανακεφαλαιώνονται στη
συνέχεια:
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
41
ΠΙΝΑΚΑΣ 5: ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ-ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ, Π.Ε. 11 «ΚΟΚΚΩΤΟΙ»
ΤΟΜΕΑΣ ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ21
(τ.μ.)
ΠΡΟΣΩΠΟ
(μ.)
ΚΑΛΥΨΗ % Σ.Δ. ΥΨΟΣ
ΚΤΙΡΙΟΥ22 (μ.)
ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ
Ι 500 40% 0,60 6,00 (7,50) ΓΕΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ
ΙΙ 800 50% 0,40 6,00 (7,50) ΓΕΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ
ΙΙΙ 1.000 50% 0,40 6,00 (7,50) ΓΕΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ
IV ΕΙΔΙΚΟΙ ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ ΣΤΑ Ο.Τ. 01, 27, 41 ΚΑΤΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ
Οι τελικά επιτρεπόμενες χρήσεις γης23 ανά περιοχή, αναφέρονται στη συνέχεια,
σύμφωνα με τις γενικές κατηγορίες το Π.Δ. της 23.2/6.3.1987 (ΦΕΚ 166Δ,
Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης) μετά από προσαρμογή τους σύμφωνα με
τις ανάγκες της συγκεκριμένης περιοχής.
Σχετικά με τις αρτιότητες των οικοπέδων σημειώνεται ότι αυτές είναι μέσες
προτεινόμενες και επιθυμητές αρτιότητες ανά Τομέα. Κατά παρέκκλιση είναι άρτια
τα οικόπεδα με μικρότερο μέγεθος όπως υπάρχουν σήμερα (π.χ.250 ή 300 τ.μ.).
Κατά την τελική επεξεργασία του Π.Δ. στο ΥΠΕΚΑ τα μικρότερα σήμερα οικόπεδα
παραμένουν ως η κύρια επιτρεπόμενη αρτιότητα αλλά προστίθεται ότι με τη
δημοσίευση του Π.Δ. απαγορεύεται η κατάτμηση σε οικόπεδα μικρότερα από τα
προτεινόμενα ως μέσα επιθυμητά. Σημειώνεται ακόμη ότι η ανάρτηση του Β1
Σταδίου και η ενημέρωση των πολιτών αφορά κυρίως στις προτεινόμενες
ρυμοτομήσεις των ιδιοκτησιών τους και όχι τόσο στους όρους δόμησης, τις
αρτιότητες κλπ. που μπορεί να διαφοροποιηθούν μέχρι την τελική έγκριση του Π.Δ.
ανάλογα με το θεσμικό πλαίσιο που θα ισχύει εκείνη τη χρονική στιγμή.
ΓΕΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ (σύμφωνα με το άρθρο 3 του Π.Δ. «Κατηγορίες και περιεχόμενο
χρήσεων γης ΦΕΚ 166Δ/1987) Στα οικοδομικά τετράγωνα που ανήκουν στην
περιοχή Γενικής Κατοικίας επιτρέπονται μόνο:
1. Κατοικία.
2. Ξενοδοχεία μέχρι 30 κλινών και ξενώνες.
3. Εμπορικά καταστήματα (με εξαίρεση τις υπεραγορές και πολυκαταστήματα).
4. Κτίρια εκπαίδευσης.
21 Οι κατά παρέκκλιση αρτιότητες θα οριστούν στο τελικό Β2 Στάδιο.
22 Το συνολικό ύψος κτιρίου δεν επιτρέπεται σε καμιά πλευρά του να υπερβαίνει τα 6,00 μ. για πλακοσκεπή κτίρια και
τα 7,50 μ. για κεραμοσκεπή κτίρια, για τα οποία προσμετράται και η στέγη. Σημειώνεται ότι κατά την τεχνική
επεξεργασία των όρων δόμησης με την Τεχνική Υπηρεσία και την Πολεοδομία Αλμυρού θα ολοκληρωθεί η επεξεργασία
των επιμέρους στοιχείων των όρων δόμησης
23 Όπως είναι γνωστό από την πολεοδομική μελέτη είναι δυνατόν ορισμένες από τις χρήσεις γης που επιτρέπονται
σύμφωνα με τα πιο πάνω άρθρα να απαγορεύονται ή να επιτρέπονται με όρους και προϋποθέσεις.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
42
5. Εστιατόρια
6. Αναψυκτήρια.
7. Θρησκευτικοί χώροι.
8. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας.
9. Επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης.
10. Αθλητικές εγκαταστάσεις.
11. Γήπεδα στάθμευσης.
12. Πολιτιστικά κτίρια (και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις).
ΓΕΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ – ΚΟΙΝΩΦΕΛΕΙΣ ΕΞΥΠΗΡΕΤΗΣΕΙΣ (σύμφωνα με το άρθρο 3
του Π.Δ. «Κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης ΦΕΚ 166Δ/1987)
Στο Ο.Τ. 01 επιτρέπονται μόνο:
1. Εστιατόρια
2. Αναψυκτήρια
3. Αθλητικές εγκαταστάσεις
Στο Ο.Τ. 02γ επιτρέπονται μόνο:
1. Ξενοδοχεία μέχρι 30 κλινών και ξενώνες
2. Κτίρια κοινωνικής πρόνοιας
3. Πολιτιστικά κτίρια και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις
Στο Ο.Τ. 027 επιτρέπονται μόνο:
1. Θρησκευτικοί χώροι
2. Πολιτιστικά κτίρια (και εν γένει πολιτιστικές εγκαταστάσεις)
Στο Ο.Τ. 041 επιτρέπονται μόνο:
1. Θρησκευτικοί χώροι
β. Προκήπια
Γενικώς, κατά τον σχεδιασμό ενός οικισμού είναι επιθυμητή η ύπαρξη προκηπίων
για λόγους ηλιασμού, αερισμού, κλπ. Αυτό σε ένα υφιστάμενο και μάλιστα ορεινό
οικισμό δεν είναι πάντοτε εφικτό να εφαρμοστεί, εκ των υστέρων. Επίσης το μικρό
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
43
μέγεθος των οικοπέδων σε συνδυασμό με την ανάμειξη δομημένων και αδόμητων
δεν συμβάλλει στη διασφάλιση της συνέχειας των προκηπίων.
Προκήπια πλάτους 3 ή 5 μέτρων προτείνονται κυρίως στις περιοχές επέκτασης (σε
αδόμητα οικόπεδα). Λόγω των κλίσεων του εδάφους σε όλες σχεδόν τις περιοχές
του οικισμού προκήπιο πλάτους 3 μ. προτείνεται για τις ιδιοκτησίες στα κατάντι
(όπου η πρόσβαση στο οικόπεδο είναι σχετικά πιο εύκολη). Για τα οικόπεδα στα
ανάντι προτείνεται προκήπιο πλάτους 5 μ., έτσι ώστε να υπάρχει ικανό πλάτος
αλλά και μήκος για την ανάπτυξη ράμπας πρόσβασης στο οικόπεδο ή εναλλακτικά
υπόγειας θέσης στάθμευσης, που θα επιτρέπεται ειδικά, από τον κτιριοδομικό
κανονισμό.
Η ανάγκη διασφάλισης υποχρεωτικής απόστασης 10 μέτρων από την οριογραμμή
της οριοθέτησης των ρεμάτων24 υπέβαλλε την ανάγκη πρότασης προκηπίων
πλάτους 7 μ. μόνο κατά μήκος των ρεμάτων.
Τα προτεινόμενα ανά οικοδομικό τετράγωνο πλάτη των προκηπίων σημειώνονται
στο Χάρτη Π.1.
γ. Μορφολογικοί Περιορισμοί
Στο επόμενο Β2 Στάδιο της μελέτης μετά από τη συζήτηση με τους αρμοδίους
(Τεχνική Υπηρεσία και Πολεοδομία Δήμου Αλμυρού) θα ολοκληρωθεί η διατύπωση
όλων των όρων και προδιαγραφών (κτιριοδομικός κανονισμός), ο οποίος θα
λαμβάνει υπόψιν και θα ενσωματώνει τα ενδεχομένως ειδικά στοιχεία (όπως
τετράριχτες ή δίριχτες κεραμοσκεπές με μέγιστη κλίση 40%, ξύλινα κουφώματα,
σπάσιμο των επιτρεπόμενων όγκων μέσα στην ίδια ιδιοκτησία κλπ. που
αναφέρονται στην Απόφαση 183/2010 του Δ.Σ.).
Τα ακόλουθα θέματα τίθενται κυρίως προς συζήτηση πριν οριστικοποιηθούν οι
σχετικές προτάσεις:
24 σύμφωνα με τη Νομοθεσία (άρθρο 349 του κωδικοποιητικού διατάγματος από 14.7.99 ΦΕΚ Δ 580/27.7.99)
… “Στα ρέματα ,των οποίων οι οριογραμμές, έχουν καθοριστεί σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρ. 6 του Νόμου
880/1979 (ΦΕΚ 58/Α), όπως ισχύει η ανέγερση κτιρίων, εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η
δόμηση ρυθμίζεται ως εξής:
1.1. Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.
1.2. Επιτρέπεται η δόμηση έξω από την έκταση της προηγουμένης περίπτωσης σύμφωνα με τους όρους δόμησης
της περιοχής, μόνο εφόσον έχουν κατασκευαστεί τα έργα διευθέτησης του ρέματος.
Εάν δεν έχουν κατασκευαστεί τα έργα διευθέτησης του ρέματος, η δόμηση επιτρέπεται σε απόσταση
τουλάχιστον 10 μ. από την οριογραμμή”.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
44
Απαιτούνται σαφείς περιορισμοί στις επιτρεπόμενες και απαγορευόμενες επιχώσεις
και εκσκαφές του φυσικού εδάφους του οικοπέδου
· Ο ορεινός χαρακτήρας του οικισμού και οι σημαντικές κλίσεις σε πολλά
σημεία του δημιουργεί προβλήματα, όταν κατά την οικοδόμηση επιμέρους
οικοπέδων, οι ιδιοκτήτες επιχειρούν αύξηση της καθ’ ύψος εκμετάλλευσης
είτε με υπερβολικές εκσκαφές είτε με επιχώσεις που αλλοιώνουν το φυσικό
ανάγλυφο
· εφόσον το οικόπεδο είναι ανηφορικό σε σχέση με τον δρόμο πρόσβασης στο
οικόπεδο επιτρέπεται η κατασκευή υπόγειου χώρου στάθμευσης μέχρι 30
τ.μ. και ύψους μέχρι 2,20 μ. εντός της πρασιάς. Ο χώρος αυτός δεν
προσμετράται στον συντελεστή δόμησης, υπό την προϋπόθεση ότι η οροφή
του φυτεύεται.
· Σε περίπτωση που το οικόπεδο είναι κατωφερικό σε σχέση με τον δρόμο επί
του οποίου έχει πρόσοψη και προβλέπεται πρασιά, δεν επιτρέπονται
επιχώσεις κανενός είδους εντός της πρασιάς αυτής. Επιτρέπονται εντός της
πρασιάς εκσκαφές μέχρι 1,50 μ. όπως ορίζει ο ΓΟΚ (άρθρο 17, παρ.1.)
· Στον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου να προσμετρούνται οι υπόγειοι:
χώροι εφ’ όσον η οροφή τους υπέρκειται της μέσης στάθμης (της στάθμης
στο γεωμετρικό μέσο του οικοπέδου) του φυσικού εδάφους (αδιαμόρφωτου)
πέραν του ενάμισι μέτρου (1,50 μ.).
δεν επιτρέπεται σύμφωνα με τη μελέτη γεωλογικής καταλληλότητας αλλά και
σύμφωνα με τις πρόσφατες οδηγίες του ΥΠΕΚΑ η δόμηση σε οικόπεδα με κλίση
μεγαλύτερη του 35%
Δημιουργία δύο υπογείων25
· Να εξεταστεί ο περιορισμός το δεύτερο υπόγειο26 να προσμετράται στο σ.δ.
ακόμη και αν είναι κάτω από καταστήματα
Μεταχείριση των επιφανειών του ακαλύπτου χώρου κάθε οικοπέδου
· Προτείνεται η φύτευση ή χρήση μαλακών επιφανειών (όχι πλακοστρώσεις27)
όχι πάνω από 10% σκληρές επιφάνειες, πέραν της επιτρεπόμενης κάλυψης,
ανά οικόπεδο
25 Υπόγειο καλείται όροφος ή τμήμα ορόφου του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει το 1,50 μ. από την οριστική
διαμορφωμένη στάθμη του εδάφους σε οποιοδήποτε σημείο γύρω από την οικοδομή και δεν έχει κύριες χρήσεις (τι γίνεται
με την είσοδο στο υπόγειο από τον περιβάλλοντα χώρο (βλ. και διάταγμα των νησιών)
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
45
PILOTIS
· δεν επιτρέπεται η κατασκευή κτιρίων επί υποστυλωμάτων (pilotis)
δ. Άλλοι Περιορισμοί
Κατά τη διάρκεια εκπόνησης των Α’ και Β1 Σταδίων της μελέτης ζητήθηκε εγγράφως
από τις αρμόδιες Υπηρεσίες να γνωμοδοτήσουν σχετικά με την επικείμενη
πολεοδόμηση στην περιοχή των Κοκκωτών.
Η ΙΓ’ Εφορεία Προϊστορικών και Κλασικών Αρχαιοτήτων με το έγγραφό της
(Α.Π. 1256 21.05.10) απαντά ότι η περιοχή που σημειώνεται στον χάρτη, … «δεν
εμπίπτει στα όρια κάποιου κηρυγμένου ή άλλου γνωστού αρχαιολογικού χώρου
αρμοδιότητας της Εφορείας μας, στη δε αυτοψία που πραγματοποιήθηκε από
υπάλληλο της Υπηρεσίας μας, δεν εντοπίστηκαν ορατές αρχαιότητες. Επειδή όμως
δεν αποκλείεται η πιθανότητα ύπαρξης μη ορατών αρχαιοτήτων και δεδομένου ότι
εντός του Δ. Δ. Κοκκωτών Δήμου Αλμυρού υπάρχουν ιστορικά διατηρητέα μνημεία,
… σας πληροφορούμε ότι πριν προβείτε σε οποιαδήποτε εργασία, η οποία θα αφορά
στην υλοποίηση της μελέτης, θα πρέπει να υποβάλετε αντίγραφό της στην Υπηρεσία
μας, προκειμένου η ίδια να γνωμοδοτήσει επί της συγκεκριμένης μελέτης».
Η 7η Εφορεία Βυζαντινών Αρχαιοτήτων στο έγγραφό της (Α.Π. 1916/14.04.10)
αναφέρει ότι … «έχουν χαρακτηριστεί ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία ο ναός της
Αγίας Παρασκευής με το κωδωνοστάσιό του και η Άνω Μονή Ξενιάς …. «Σας
γνωρίζουμε επίσης ότι σε περίπτωση που κατά την εκτέλεση της μελέτης εντοπιστούν
αρχαιότητες οι εργασίες θα διακοπούν αμέσως και θα ειδοποιηθεί η Υπηρεσία μας
προκειμένου να επακολουθήσει ανασκαφική έρευνα»
.
Η Υπηρεσία Νεωτέρων Μνημείων και Τεχνικών Έργων Θεσσαλίας στο έγγραφό
της (Α.Π. 796/08.04.10) αναφέρει ότι … «στη συγκεκριμένη περιοχή δεν υπάρχουν
κτίσματα που να έχουν χαρακτηριστεί ως Νεότερα Μνημεία και να προστατεύονται
από τις διατάξεις του Ν. 3028/02». … « Σε περίπτωση που κατά την εκτέλεση της
μελέτης εντοπιστούν νεότερα πολιτιστικά αγαθά ή οποιεσδήποτε παραδοσιακές
26 Υπάρχει ήδη σχετική νομολογία του ΣτΕ
27 Εννοούνται οι σκληρές αδιαπέρατες επιφάνειες των συνηθισμένων πλακοστρώσεων. Επικάλυψη με ημιπερατές
επιφάνειες –πλάκες ανοιχτού τύπου – επιτρέπονται. Στόχος της πρότασης είναι κυρίως η προστασία του οικισμού από
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
46
κατασκευές, παρακαλείσθε να ενημερώσετε άμεσα την υπηρεσία μας, προκειμένου να
γίνουν οι απαραίτητες ενέργειες για την διάσωσή τους».
Τέλος η Νομαρχιακή Επιτροπή Χωροταξίας Περιβάλλοντος (ΝΕΧΩΠ) με το
Πρακτικό 265/2010 (έγγραφό της ΑΠ ΔΑΑ 16993/13.12.2010) διαπιστώνει ότι:
«Α. Χρήσεις γης: Η περιοχή χαρακτηρίζεται από δασικές και γεωργικές εκτάσεις με
καλλιέργειες χαμηλών αποδόσεων, που δεν χαρακτηρίζονται ως γη υψηλής
παραγωγικότητας.
Β. Περιβαλλοντικές επιπτώσεις: Η κατασκευή του έργου δεν θα προκαλέσει
σοβαρές επιπτώσεις στο περιβάλλον, ούτε στην αλλαγή χρήσης της γης.
Δ. Γνωμάτευση: Η επιτροπή γνωμοδοτεί θετικά για την κατασκευή του έργου, με την
προϋπόθεση, ότι θα εξασφαλιστούν οι σχετικές άδειες και εγκρίσεις των άλλων
εμπλεκομένων υπηρεσιών».
ε. Προστασία Πολιτιστικών, Πολεοδομικών και Αρχιτεκτονικών Στοιχείων του
οικισμού Κοκκωτών και της ευρύτερης περιοχής
Η προστασία των κηρυγμένων ή όχι μνημείων (μοναστηριών, εκκλησιών αλλά και
γεφυριών) στην ευρύτερη περιοχή του οικισμού Κοκκωτών, αν και αποτελεί
αναπόσπαστο στοιχείο της ανάπτυξης και οργάνωσης της περιοχής, διαφεύγει του
αντικειμένου και της δυνατότητας ρυθμίσεων, όρων και περιορισμών, μιας
πολεοδομικής μελέτης28.
Εντός του οικισμού έχουν κηρυχθεί ήδη και προστατεύονται ως ιστορικά και
διατηρητέα μνημεία ο Ιερός Ναός Αγίας Παρασκευής29 στην κεντρική πλατεία των
Κοκκωτών, τρίκλιτη βασιλική με τοιχογραφίες του 17ου αι. και ξυλόγλυπτο τέμπλο
καθώς και το παρακείμενο κωδωνοστάσι30.
Εντός και στην περίμετρο της περιοχής μελέτης ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα
βραχώδη τοπία, στην περιοχή του Νεκροταφείου και του γηπέδου, αλλά και η
πρώτη γειτονιά, στα βόρεια του οικισμού, για τον επισκέπτη που έρχεται οδικά από
τον Αλμυρό καθώς εισέρχεται σ’ αυτόν. Τα στοιχεία αυτά θα πρέπει να
προστατευθούν κατά τις παρεμβάσεις στο δημόσιο χώρο, όπου βρίσκονται.
Θα πρέπει να προστατευθεί συνολικά η εντός του οικισμού αξιόλογη βλάστηση και
οι πλάτανοι, τόσο στην περιοχή της πλατείας του πλατάνου όσο και κατά μήκος των
την αύξηση των ομβρίων λόγω σκληρών επιφανειών. Βέβαια η αποφυγή πολλών σκληρών επικαλύψεων βοηθάει και στη
διατήρηση χαμηλότερων θερμοκρασιών κατά τους καλοκαιρινούς μήνες.
28 Στο Τεύχος του Α Σταδίου έχει γίνει αναλυτική καταγραφή όλων αυτών των στοιχείων.
29 ΦΕΚ 699Β/26.05.76
30 ΦΕΚ 1Β/02.01.84
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
47
ρεμάτων, που διατρέχουν τον οικισμό και θα πρέπει να καθαριστούν και να
συντηρείται η βλάστηση σ’ αυτά.
Σύμφωνα με πληροφορίες των κατοίκων όλοι οι δρόμοι του οικισμού ήσαν αρχικά
καλντερίμια που διαδοχικά επιστρώθηκαν με τσιμέντο ή άσφαλτο εκτός από ένα
μικρό τμήμα στα βόρεια του οικισμού που διασώζεται. Προτείνεται η διατήρηση και
συντήρησή του. Επίσης, εφόσον αυτό είναι εφικτό θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί
η τεχνική αυτή για την κατασκευή των παλαιών ή νέων πεζοδρόμων.
Τέλος, η συντήρηση και προστασία των λιθόκτιστων αναλημματικών τοίχων
(αντιστήριξης) που υπάρχουν σε διάφορα σημεία του οικισμού θα μπορούσε να
αποτελέσει ένα ακόμη στοιχείο στην ανάδειξη και εξωραϊσμό του δημόσιου χώρου.
στ. Δυνατότητα δόμησης πριν την ολοκλήρωση της Πράξης Εφαρμογής
Στο Π.Δ. 30/ΦΕΚ 414Δ/1985 (Πολεοδόμηση-επέκταση οικισμών μέχρι 2.000
κατοίκους) και ειδικά στο άρθρο 8, αλλά και στην Εγκύκλιο 20/93 περιγράφεται
αναλυτικά η δυνατότητα δόμησης εντός οικισμών που πολεοδομούνται πριν από την
ολοκλήρωση της Πράξης Εφαρμογής. Τα σχετικά στοιχεία παρατίθενται στη
συνέχεια, για να συμβάλλουν στην τεκμηρίωση της λήψης αποφάσεων, από την
Τεχνική Υπηρεσία αλλά και το Δημοτικό Συμβούλιο:
Άρθρο 8. Π.Δ. 30/ΦΕΚ 414Δ/1985
1. Για την εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις του
άρθρου 12 του Νόμου 1337/1983 με την επιφύλαξη της παρ. 6 του άρθρου 5 του παρόντος.
2. Στις περιοχές του άρθρου 2 του παρόντος εφόσον με την έγκριση της πολεοδομικής
μελέτης η ρυμοτομική γραμμή συμπίπτει με το όριο των διαμορφωμένων κοινοχρήστων
χώρων μπορεί στις ιδιοκτησίες που έχουν πρόσωπο στους χώρους αυτούς η οικοδομική άδεια
να χορηγείται πριν κυρωθεί η πράξη εφαρμογής. Επίσης άδεια μπορεί να χορηγείται πριν
κυρωθεί η πράξη εφαρμογής σε περιπτώσεις διαπλάτυνσης υφισταμένων δρόμων και σε
οποιοδήποτε περίπτωση που κατά την κρίση της αρμόδιας υπηρεσίας μπορεί να καθορισθεί η
ρυμοτομική γραμμή και εφόσον η πολεοδομική, μελέτη προβλέπει στη θέση αυτή προκήπιο.
3. Όταν κατά την κρίση της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής η εισφορά της ιδιοκτησίας σε γη
δεν είναι αξιοποιήσιμη ή η αφαίρεση της είναι φανερά επιζήμια για την ιδιοκτησία και
μετατρέπεται εξ ολοκλήρου σε χρήμα, τότε προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας πριν από
την κύρωση της πράξης εφαρμογής είναι η προκαταβολή από τον ιδιοκτήτη για υποχρεώσεις
του σε γη και χρήμα σύμφωνα με τα άρθρα 5 και 6 του παρόντος, ποσού ίσου προς το 10%
των υποχρεώσεών του, όπως υπολογίζονται βάσει υπεύθυνης δήλωσης του ίδιου για το
εμβαδόν και την αξία του ακινήτου του.
Όταν το τμήμα της ιδιοκτησίας διατίθεται για οποιονδήποτε από τους σκοπούς της παρ. 3 του
άρθρου 5, τότε για την έκδοση της οικοδομικής άδειας ο ιδιοκτήτης προκαταβάλλει με βάση την
υπεύθυνη δήλωση του προηγούμενου εδαφίου το 20% των υποχρεώσεων του για την εισφορά
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
48
σε χρήμα. Η προϋπόθεση αυτή δεν ισχύει αν το ρυμοτομούμενο ή οπωσδήποτε
παραχωρούμενο τμήμα είναι μεγαλύτερο της εισφοράς σε γη που αναλογεί στην ιδιοκτησία.
4. Η έκδοση της οικοδομικής άδειας πριν από την πράξη εφαρμογής γίνεται με βάση το
σχήμα και το εμβαδόν του οικοπέδου που κατά τον υπολογισμό της πολεοδομικής υπηρεσίας
θα προκύψουν από την εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης και την απόδοση της εισφοράς
της ιδιοκτησίας σε γη.
5. Οι ακριβείς υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη σύμφωνα με τα άρθρα 5 και 6 του παρόντος
προσδιορίζονται με την κύρωση της πράξης εφαρμογής και από το ποσό που θα αναλογισθεί
έναντι των εισφορών αφαιρείται το ποσό που τυχόν κατέβαλε για την έκδοση τη άδειας το δε
υπόλοιπο καταβάλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 5 και 6 του παρόντος.
Τυχόν διαφορά του τελικού εμβαδού του οικοπέδου με αυτό που υπολογίσθηκε από την
πολεοδομική υπηρεσία για την έκδοση οικοδομικής άδειας πριν από την πράξη εφαρμογής,
τακτοποιείται με την καταβολή από τον ιδιοκτήτη στο Δημόσιο ή αντίστροφα της αντίστοιχης
αξίας σε χρήμα.
Εγκ-ΔΤΕ/β/64098/1568/20/17-5-93 Εγκ-20/93 Οικοδόμηση οικοπέδων πριν την
κύρωση της πράξης εφαρμογής σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων.
Με αφορμή ερωτήματα πολεοδομικών υπηρεσιών σχετικά με την οικοδόμηση οικοπέδων πριν
από την κύρωση της πράξης εφαρμογής σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων που
πολεοδομήθηκαν με το από ΠΔ/20-8-85 σας γνωρίζουμε τα εξής:
1. Οι ιδιοκτησίες που ευρίσκονται εκτός των ορίων των οικισμών κάτω των 2000 κατοίκων
που πολεοδομούνται με το από ΠΔ/20-8-85 (ΦΕΚ-414/Δ) υποχρεούνται σε εισφορά σε γη και
χρήμα σύμφωνα με την παρ.1 του Αρθ-5 αυτού. Στις παραπάνω ιδιοκτησίες καθώς και στις
ιδιοκτησίες του τελευταίου εδαφίου της παρ.6 του Αρθ-5 δηλαδή τις ευρισκόμενες εντός των
ορίων των οικισμών που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις περί εισφορών είναι δυνατή η έκδοση
οικοδομικής αδείας πριν από την κύρωση της πράξης εφαρμογής σύμφωνα με τα
αναφερόμενα στις παρ.2, 3, 4 του Αρθ-8 του από
ΠΔ/20-8-85 (ΦΕΚ-414/Δ). (Σ.Σ. Βλέπε και Εγκ-25/87).
2. Οι ιδιοκτησίες που ευρίσκονται εντός των ορίων των οικισμών κάτω των 2.000
κατοίκων που πολεοδομούνται με το από ΠΔ/20-8-85 (ΦΕΚ-414/Δ) συμμετέχουν στη
δημιουργία των κοινοχρήστων χώρων της περιοχής σύμφωνα με τις διατάξεις του από ΝΔ/17-
7-23 και του Αρθ-6 του Ν-5269/31 και των εκτελεστικών τους δ/των όπως ισχύουν σήμερα,
σύμφωνα με την παρ.6 του Αρθ-5 του από ΠΔ/20-8-85.
Στις ιδιοκτησίες αυτές είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικών αδειών με τις διατάξεις και
περιορισμούς που ισχύουν για τα ρυμοτομικά σχέδια του ΝΔ/17-7-23, και τα αναφέρομενα
στην Εγκ-25/87.
3. Κάθε προηγούμενο έγγραφο σχετικό με τα αναφερόμενα στο θέμα που έρχεται σε
αντίθεση με αυτά του παρόντος εγγράφου παύει να ισχύει.
4. Το τελευταίο εδάφιο της παρ.2 του Αρθ-8 που αναφέρει ότι
“…… σε οποιαδήποτε περίπτωση που κατά την κρίση της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας
μπορεί να καθορισθεί η ρυμοτομική γραμμή και εφόσον η πολεοδομική μελέτη προβλέπει στη
θέση αυτή προκήπιο…..” αφορά προφανώς τις περιπτώσεις όπου υπάρχει αδυναμία στον
καθορισμό ρυμοτομικής γραμμής. Στις περιπτώσεις αυτές εφόσον υπάρχει προκήπιο η
πολεοδομική υπηρεσία δύναται κατά την κρίση της να χορηγήσει την οικοδομική άδεια σε
“δυσμενή θέση” ως προς την τοποθέτηση της οικοδομής”.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
49
4. ΑΙΤΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΠΡΟΤΑΣΗΣ
4.1 Γενικά Στοιχεία
Τα προτεινόμενα αναλυτικά στοιχεία και χαρακτηριστικά της Οριστικής μελέτης
προέρχονται από τα στοιχεία και προτάσεις της Προμελέτης, ενσωματώνουν τις
κατευθύνσεις της Διευθύνουσας Υπηρεσίας και τα θέματα που έθεσαν οι
ενδιαφερόμενοι Φορείς κατά την ανταλλαγή απόψεων, που έχει προηγηθεί.
Σημειώνεται ότι κατά τον τελικό σχεδιασμό δεν έχουν υπάρξει παρεκκλίσεις από τα
ισχύοντα πολεοδομικά πρότυπα, ακολουθήθηκαν οι προτάσεις του ΓΠΣ Δήμου
Αλμυρού και όπου κρίθηκε αναγκαίο συμπληρώθηκαν υποδομές που συμβάλλουν
στην ανάπτυξη του οικισμού.
Το όριο της πολεοδομικής ενότητας τηρήθηκε εν γένει όπως προβλεπόταν, από την
αρχική οριοθέτηση. Δεν υπήρξαν επεκτάσεις (μόνο μικρή εξομάλυνση στην
περίμετρο για την ένταξη ολόκληρων ιδιοκτησιών) και εξαιρέθηκαν οι εκτάσεις
δασικού χαρακτήρα (σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία) που είχαν περιληφθεί
στην αρχική οριοθέτηση. Τέλος, το προτεινόμενο όριο της πολεοδομικής ενότητας,
επιβεβαιώθηκε από τη ΝΕΧΩΠ, ως προς την μη ύπαρξη γης ψηλής
παραγωγικότητας.
4.2 Ειδικά Θέματα
Στο Κεφ. 3 και κατά περίπτωση, αναφέρονται τα στοιχεία που αιτιολογούν τις
χρήσεις γης, το κυκλοφοριακό δίκτυο και τους όρους δόμησης που προτείνονται.
4.3 Εφαρμογή του Ρυμοτομικού Σχεδίου
Στο παρόν Β1 Στάδιο της μελέτης παρουσιάζονται αναλυτικά όλοι οι δυνατοί τρόποι
ανάπτυξης του οικισμού των Κοκκωτών (βλ. Κεφ. 5), όπως επιτρέπει το ισχύον
θεσμικό πλαίσιο. Σκοπός της παρουσίασης αυτής είναι να συζητηθούν τα στοιχεία
αυτά αναλυτικά, τόσο με την Τεχνική Υπηρεσία όσο και με το Δημοτικό Συμβούλιο
και να εξαχθούν συμπεράσματα ως προς τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα
της κάθε δυνατότητας. Εξετάζονται δηλ. εναλλακτικές δυνατότητες εφαρμογής με
εισφορά σε γη ή/και χρήμα ή και με διαδικασία αναλογισμών και αυτό για τμήματα ή
για το σύνολο της περιοχής μελέτης και τα στοιχεία παρουσιάζονται στα Κεφ.5.2 και
5.3.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
50
Τελική επιδίωξη είναι ο/οι μηχανισμοί που θα επιλεγούν να ικανοποιούν τους
αναπτυξιακούς στόχους για τον οικισμό των Κοκκωτών, να ικανοποιούν τις
προσδοκίες και τα οράματα των κατοίκων αλλά και να είναι μέσα στις οικονομικές
αλλά και θεσμικές δυνατότητες υλοποίησης του Σχεδίου από τον Δήμο Αλμυρού.
Τρόπος έκδοσης των οικοδομικών αδειών μετά την έκδοση του Π.Δ. και πριν την
Πράξη Εφαρμογής ή τη σύνταξη των αναλογισμών
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
51
5. ΙΣΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΩΝ / ΕΙΣΦΟΡΑΣ ΓΗΣ
5.1 Θεσμικό Πλαίσιο Εκπόνησης της Πολεοδομικής μελέτης και Προδιαγραφές
Οι γενικές προδιαγραφές εκπόνησης της πολεοδομικής μελέτης αναφέρονται
αναλυτικά στην 5731/1146/00 απόφαση Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ 329Β/15.03.00).
‘’Τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης μελετών και αμοιβής μηχανικών για την
εκπόνηση αυτών’’.
Στις προδιαγραφές αυτές δεν γίνεται ειδική μνεία του συγκεκριμένου και ακριβούς
ποσοστού των κοινωφελών και κοινόχρηστων χώρων που πρέπει να
διασφαλίζονται. Οι απαραίτητοι χώροι κατά κατηγορία και μέγεθος πολεοδομικής
μονάδος αναφέρονται στην Απόφαση Αριθ. 10788 ΦΕΚ Δ 285/5.3.2004. Οι
απαιτήσεις αυτές κωδικοποιούνται στο Κεφ. 3.3.
5.2 Εισφορά σε Γη και Χρήμα
α. Οι διατάξεις για οικισμούς μέχρι 2000 κατοίκους
Το ΥΠΕΧΩΔΕ έχει εκδώσει δύο εγκυκλίους, την Εγκύκλιο 30/05.03.04-Διατάξεις για
την εισφορά σε γη και την Εγκύκλιο 31/05.03.04-Διατάξεις για την εισφορά σε χρήμα,
στις οποίες κωδικοποιούνται οι ισχύουσες κατά περίπτωση διατάξεις, σχετικά με
όλες τις διάφορες κατηγορίες οικισμών (Α κατοικία, οικισμοί κάτω των 2.000
κατοίκων κλπ.).
1. Εισφορά σε γη και χρήμα εντός ορίων οικισμού μέχρι 2000 κατοίκους
Σε οικισμούς μέχρι 2.000 κατοίκους, και σε ιδιοκτησίες εντός του ορίου του οικισμού
υπάρχουν οι εξής 3 περιπτώσεις όσον αφορά στην επιβολή εισφοράς σε γη:
· εφαρμογή των διατάξεων περί πράξεων αναλογισμού» (άρθρο 4.Β, παρ.
β1, της Εγκυκλίου 30)
· υπαγωγή στις περιπτώσεις εισφορών 1.Α, δηλ. τις υψηλές εισφορές του
Ν.1337/83 (άρθρο 4.Β, παρ. β2, της Εγκυκλίου 30)
· υπαγωγή στις περιπτώσεις εισφορών 4.α.1, δηλ. τις χαμηλές εισφορές του
Ν.2508/97 (άρθρο 4.Β, παρ. β2, της Εγκυκλίου 30)
Τα ποσοστά εισφορών σε γη των άρθρων 1.Α και 4.α.1 της εγκυκλίου 30
παρουσιάζονται στον Πίνακα 6.
Όσον αφορά την εισφορά σε χρήμα, υπάρχουν επίσης 3 περιπτώσεις:
· μη εφαρμογή εισφοράς σε χρήμα
· υπαγωγή στις υψηλές εισφορές του Ν.2508/97 (άρθρο 2, της Εγκυκλίου 31)
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
52
· υπαγωγή στις χαμηλές εισφορές του Π.Δ. 414Δ/1985 (άρθρο 3, παρ. 3.γ, της
Εγκυκλίου 31)
Η εφαρμογή (ή μη εφαρμογή) εισφοράς σε χρήμα είναι ανεξάρτητη από την
εφαρμογή (ή μη εφαρμογή) εισφοράς σε γη.
2. Εισφορά σε γη και χρήμα εκτός ορίων οικισμού μέχρι 2000 κατοίκους
Για τις ιδιοκτησίες εκτός του ορίου του οικισμού υπάρχουν οι εξής 2 περιπτώσεις
εισφορών σε γη:
· υπαγωγή στις περιπτώσεις εισφορών 4.α.1, δηλ. τις χαμηλές εισφορές του
Ν.2508/97 (άρθρο 4.Β, παρ. β2, της Εγκυκλίου 30)
· υπαγωγή κατ’ εξαίρεση στις περιπτώσεις εισφορών 1.Α, δηλ. τις υψηλές
εισφορές του Ν.1337/83 (άρθρο 4.Β, παρ. β2, της Εγκυκλίου 30) με
απόφαση Δ.Σ.
Για τις εισφορές σε χρήμα εφαρμόζονται υποχρεωτικά οι διατάξεις της παρ. 3γ της
Εγκυκλίου 31, δηλ. οι χαμηλές εισφορές του Π.Δ. 414Δ/1985.
ΠΙΝΑΚΑΣ 6: ΕΙΣΦΟΡΕΣ ΣΕ ΓΗ
ΕΙΣΦΟΡΑ ΣΕ ΓΗ του Άρθρου 4.α.1 της
Εγκυκλίου 30 (μικρότερες εισφορές,
σύμφωνα με το άρθρο 20 παρ. 2β του
Ν. 2508/97)
μέχρι 250 τ.μ. 5% 12,50 τ.μ.
250-500 τ.μ. 10% 25 τ.μ.
500-1.000 τ.μ. 15% 75 τ.μ.
1.000-4.000 τ.μ. 25% 750 τ.μ.
4.000-10.000 τ.μ. 30% 1.800 τ.μ.
> 10.000 τ.μ. 40%
ΕΙΣΦΟΡΑ ΣΕ ΓΗ του Άρθρου 1.Α της
Εγκυκλίου 30 (μεγαλύτερες εισφορές,
σύμφωνα με το άρθρο 8 παρ. 4 του Ν.
1337/83 και άρθρο 20 παρ. 1 του Ν.
2508/97)
μέχρι 250 τ.μ. 10% 25 τ.μ.
250-500 τ.μ. 20% 50 τ.μ.
500-1.000 τ.μ. 30% 150 τ.μ.
1.000-2.000 τ.μ. 40% 400 τ.μ.
> 2.000 τ.μ. 50%
> 10.000 τ.μ. 60%
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
53
ΠΙΝΑΚΑΣ 7: ΕΙΣΦΟΡΕΣ ΣΕ ΧΡΗΜΑ
ΕΙΣΦΟΡΑ ΣΕ ΧΡΗΜΑ του Άρθρου 2: της
Εγκυκλίου 31 (μεγαλύτερες εισφορές,
σύμφωνα με το άρθρο 21 παρ. 2 του Ν.
2508/97)
μέχρι 500 τ.μ. 5%
500- 1.000 τ.μ. 10%
1.000-10.000 τ.μ. 12%
> 10.000 τ.μ. 15%
ΕΙΣΦΟΡΑ ΣΕ ΧΡΗΜΑ του άρθρου 3.γ. της
Εγκυκλίου 31 (χαμηλότερες εισφορές,
σύμφωνα με το άρθρο 6 του Π.Δ.
414Δ/1985)
μέχρι 250 τ.μ. 1%
250-500 τ.μ. 2%
500-1.000 τ.μ. 4%
1.000-2.000 τ.μ. 6%
2.000 – 4.000 τ.μ. 8%
4.000 – 10.000 τ.μ. 10%
> 10.000 τ.μ. 12%
Κατά συνέπεια, η θεωρητική εισφορά σε γη για ένα μέσο οικόπεδο, επιφανείας 900
τ.μ. στην πρώτη περίπτωση της χαμηλότερης εισφοράς θα είναι 97,50 τ.μ. (δηλ.
10,80%) και στη δεύτερη περίπτωση της μεγαλύτερης εισφοράς θα είναι 195 τ.μ.
(21,7%). Η δε εισφορά σε χρήμα είναι στην περίπτωση της χαμηλής εισφοράς το
ισοδύναμο (σε αξία) των 23,5 τ.μ. και στην περίπτωση της μεγαλύτερης εισφοράς το
ισοδύναμο (σε αξία) των 65 τ.μ.
Σε περίπτωση που η εισφορά σε γη πρέπει να ληφθεί από μη ρυμοτομούμενο
τμήμα ιδιοκτησίας, και κατά την κρίση της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, το τμήμα
γης που πρόκειται να αποτελέσει αντικείμενο εισφοράς δεν είναι αξιοποιήσιμο
πολεοδομικά ή η αφαίρεση του είναι φανερά επιζήμια για την ιδιοκτησία, μπορεί να
μετατρέπεται σε ισάξια χρηματική συμμετοχή (μετατροπή σε εισφορά σε χρήμα) που
διατίθεται αποκλειστικά για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, κοινωφελών
χρήσεων και σκοπών.
3. Επιτρεπόμενες χρήσεις των εκτάσεων που προέρχονται από εισφορές
Βάσει του Π.Δ. 414Δ/1985, τα εδαφικά τμήματα που προέρχονται από εισφορά σε
γη διατίθενται κατά σειρά προτεραιότητας:
α) Για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων μέσα στην ίδια πολεοδομική ενότητα.
β) Για την παραχώρηση οικοπέδων σε ιδιοκτήτες της ίδιας πολεοδομικής ενότητας
των οποίων τα οικόπεδα ρυμοτομούνται εξ ολοκλήρου ή υπερ-ρυμοτομούνται και
εφόσον δεν είναι δυνατή η τακτοποίηση τους εντός του ίδιου Ο.Τ ως εξής:
· με μεταβολή του σχήματος, του μεγέθους και των διαστάσεων τους,
· με μετατροπή της εισφοράς σε γη σε εισφορά σε χρήμα,
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
54
· με προσκυρώσεις ή/και συνενώσεις,
· με άθροιση σε ένα Ο.Τ. όλων των εισφορών σε γη του ιδίου ιδιοκτήτη από
όλα τα Ο.Τ. της πολεοδομικής ενότητας.
γ) Για κοινωφελούς χώρους και σκοπούς μέσα στην ίδια πολεοδομική ενότητα.
δ) Για τη δημιουργία χώρων κοινοχρήστων και κοινωφελών χρήσεων και σκοπών
για τις γενικότερες ανάγκες της περιοχής.
β. Αναλυτικός υπολογισμός εισφορών σε γη και χρήμα
Στους πίνακες που ακολουθούν παρουσιάζονται:
· η ανάλυση του αριθμού των ιδιοκτησιών κατά κατηγορίες μεγέθους
οικοπέδου (0-250 τ.μ., 250-500 τ.μ. κλπ.), και
· οι υπολογισμοί εισφορών σε γη και χρήμα ανά οικοδομικό τετράγωνο και στο
σύνολο του οικισμού για όλες τις δυνατές περιπτώσεις χωριστά. Στον
υπολογισμό των εισφορών συμμετέχουν μόνο ιδιωτικές ιδιοκτησίες. Οι
ιδιοκτησίες που ανήκουν στο Δήμο προτείνονται από το πολεοδομικό σχέδιο
για κοινόχρηστη ή/και κοινωφελή χρήση και επομένως βάσει της νομοθεσίας
δεν υποχρεούνται σε εισφορά.
ΠΙΝΑΚΑΣ 8: ΚΑΤΑΤΑΞΗ ΙΔΙΩΤΙΚΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΚΑΤΑ ΜΕΓΕΘΟΣ
Κατηγορίες αρχικών
επιφανειών ιδιοκτησιών
(τ.μ.)
Αριθμός
ιδιοκτησιών
% Συνολική επιφάνεια
ιδιοκτησιών
(τ.μ.)
0-250 31 15,58% 5909,97
250-500 40 20,10% 15.239,55
500-1.000 67 33,67% 48.207,95
1.000-2.000 39 19,60% 53.848,48
2.000-4.000 19 9,55% 51.109,57
4.000-10.000 3 1,51% 13.473,80
Σύνολα 199 100,00% 187.789,32
Το σύνολο των ιδιοκτησιών εντός της περιοχής μελέτης είναι 234. Από αυτές, 33
(ποσοστό 14,1%) είναι Δημοτικές ιδιοκτησίες, 2 είναι Εκκλησιαστική περιουσία
(ποσοστό 0,8%) και 199 είναι ιδιωτικές ιδιοκτησίες (ποσοστό 85,1%). Από τις
ιδιωτικές ιδιοκτησίες, 1 είναι αγνώστου ιδιοκτήτη ενώ 34 ανήκουν εξ’ αδιαιρέτου σε 2
ή περισσότερους ιδιοκτήτες.
Παρατηρούμε ότι περίπου το 35% των ιδιωτικών ιδιοκτησιών (είτε δομημένων είτε
αδόμητων) είναι επιφανείας κάτω των 500 τ.μ., το 34% μεταξύ 500 και 1000 τ.μ. και
το λοιπό 31% των ιδιοκτησιών άνω των 1000 τ.μ. Επομένως υπάρχει ένας
σημαντικός αριθμός μικρών οικοπέδων στον οικισμό. Η χωρική τους συγκέντρωση
(ανά Ο.Τ. της κτηματογράφησης) δίνεται από τον παρακάτω πίνακα.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
55
ΠΙΝΑΚΑΣ 9: ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΙΔΙΩΤΙΚΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΚΑΤΑ ΜΕΓΕΘΟΣ ΚΑΙ Ο.Τ.
ΟΤ <500 τ.μ. 500-1000 τ.μ. >1000 τ.μ. ΟΤ <500 τ.μ. 500-1000 τ.μ. >1000 τ.μ.
4 2 1 6 24 1 2 1
5 1 3 25 4 2
6 1 1 26 3 1 1
8 1 1 28 5 2 2
9 1 1 29 1 6 1
10 1 2 30 4 4 3
11 1 31 2
12 5 32 3 3 1
13 3 2 1 33 3 1 1
14 2 1 1 34 5 4 5
15 1 35 2
16 1 36 2 1
17 10 5 3 37 2 2
18 1 1 38 4 3 4
19 7 7 1 39 1 6
20 1 3 40 2 2
21 1 1 41 1 2
22 2 42 1 1 2
23 2 2 2
Από τον πίνακα φαίνεται ότι οι μεγαλύτερες συγκεντρώσεις μικρών οικοπέδων (<500
τ.μ.) βρίσκονται στα Ο.Τ. 12, 13, 14, 17, 19, 25, 26, 28, 30, 31, 32, 33, και 34.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
56
ΠΙΝΑΚΑΣ 10: ΕΙΣΦΟΡΕΣ ΣΕ ΓΗ (ΑΡΘ. 1.Α) ΚΑΙ ΧΡΗΜΑ (ΑΡΘ. 2 ΚΑΙ 3.Γ)
Στοιχεία Κτημ/φησης
Στοιχεία Ρυμοτομικού
Σχεδίου Εισφορά Αρ. 1.Α. (τ.μ.) Εισφορά σε
χρήμα (τ.μ.
ισοδύναμο)
ΟΤ
Εμβαδόν
ιδ. Οικοπ.
(τ.μ.) ΟΤ
Εμβαδόν ιδ.
Οικοπ. (τ.μ.)
Θεωρητική
εισφορά
Αξιοποιή-
σιμη
εισφορά
Νέα
οικόπεδα
Τακτο-
ποιήσεις Αρ. 2 Αρ. 3.γ
4 9675 4 9366 2527 2309 2000 527 210
5 10312 5/5α 8999 3806 3313 2000 609 276
6 2118 6 0 507 507 1611 111 39
8 3041 8 2448 903 593 173 70
9 2131 9 1758 504 373 113 40
10 3644 10 3181 959 463 196 72
11 1789 11 1378 541 411 105 42
12 1149 12 1039 127 110 51 30
13 4036 13 3629 943 907 500 209 93
14 2964 14 2666 699 298 156 64
15 1031 15 922 238 109 54 19
16/17
μέρος
29 16354
16/17/
17α/
17β 14662 3866 3292 1600 830 356
18 1227 18 1149 228 78 58 23
19 8495 19 7978 1562 1517 1000 387 160
20 1891 20 1590 297 301 80 41
21 728 21 726 105 2 31 17
22 1079 22 995 174 84 45 23
23 3553 23 3134 746 419 174 72
23 1945 23β 1460 603 485 116 48
24 3358 24 3021 745 337 168 62
25 2976 25 2491 486 485 135 59
26 2689 26 2495 527 194 130 53
28 5212 28 5003 1300 1009 800 281 108
μέρος
29/30 8661
29β/
30 12238 3141 2823 6400 507 237
μέρος
29/30 10317
30α/
30β 8429 3132 2888 1000 554 250
31 515 31 370 69 145 22 12
32 3870 32 3003 749 867 183 69
33 2611 33 2487 468 124 122 55
34 4112 34 3584 723 528 191 85
34 9600
34β/34
γ 7009 2913 1706 885 546 219
35 5525 35 4627 2013 898 332 146
36 3835 36 3818 1093 817 800 210 83
37 5073 37 6356 1387 717 2000 278 107
38 15198 38 14160 5022 4038 3000 865 398
39 13834
39/
39α/
39β 13535 4598 3299 3000 806 340
40 3632 40 3214 827 418 181 62
41 3346 41α 3043 817 303 178 64
42 4448 42 3507 1226 941 248 99
ΣΥΝ. 185.974 169.470 50.571 38.108 24.100 2.496 9.962 4.203
Χρηματικό ισοδύναμο (€) 49.810 21.015
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
57
ΠΙΝΑΚΑΣ 11: ΕΙΣΦΟΡΕΣ ΣΕ ΓΗ (ΑΡΘ. 4.Α.1) ΚΑΙ ΧΡΗΜΑ (ΑΡΘ. 2 ΚΑΙ 3.Γ)
Στοιχεία Κτημ/φησης
Στοιχεία Ρυμοτομικού
Σχεδίου Εισφορά Αρ. 4.α.1 (τ.μ.)
Εισφορά σε
χρήμα (τ.μ.
ισοδύναμο)
ΟΤ
Εμβαδόν
ιδ. Οικοπ.
(τ.μ.) ΟΤ
Εμβαδόν ιδ.
Οικοπ. (τ.μ.)
Θεωρητική
εισφορά
Αξιοποιή-
σιμη
εισφορά
Νέα
οικόπεδα
Τακτο-
ποιήσεις Αρ. 2 Αρ. 3.γ
4 9675 4 9366 1391 1309 1000 654 265
5 10312 5/5α 8999 2053 1313 818 404
6 2118 6 0 264 264 1854 136 50
8 3041 8 2448 501 593 220 92
9 2131 9 1758 259 373 137 50
10 3644 10 3181 525 463 246 96
11 1789 11 1378 310 411 133 56
12 1149 12 1039 64 110 54 32
13 4036 13 3629 522 407 253 114
14 2964 14 2666 380 298 191 80
15 1031 15 922 120 109 66 24
16/17
μέρος
29 16354
16/17/1
7α/ 17β 14662 2026 1692 1016 973
18 1227 18 1149 114 78 68 27
19 8495 19 7978 795 517 454 184
20 1891 20 1590 149 301 90 36
21 728 21 726 53 2 34 18
22 1079 22 995 87 84 50 25
23 3553 23 3134 388 419 209 82
23 1945 23β 1460 349 485 147 63
24 3358 24 3021 387 337 204 78
25 2976 25 2491 243 485 155 68
26 2689 26 2495 272 194 153 63
28 5212 28 5003 703 209 346 138
μέρος
29/30 8661 29β/ 30 12238 1712 1223 4800 676 340
μέρος
29/30 10317
30α/
30β 8429 1672 1888 717 341
31 515 31 370 35 145 24 13
32 3870 32 3003 378 867 218 83
33 2611 33 2487 236 124 140 58
34 4112 34 3584 362 528 220 96
34 9600
34β/34
γ 7009 1575 1518 1073 697 302
35 5525 35 4627 1106 898 440 209
36 3835 36 3818 597 17 267 110
37 5073 37 6356 760 717 2000 349 140
38 15198 38 14160 2737 2038 1000 1129 847
39 13834
39/
39α/
39β 13535 2529 2299 2000 1051 639
40 3632 40 3214 432 418 221 79
41 3346 41α 3043 428 303 218 81
42 4448 42 3507 689 941 311 130
185.974 169.470 27.203 24.377 10.800 2.927 12.512 6.486
Χρηματικό ισοδύναμο (€) 62.560 32.430
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
58
Από τους παραπάνω υπολογισμούς γίνεται εμφανές ότι:
· οι εισφορές σε γη – είτε του άρθρου 1.Α είτε του 4.α.1 – επαρκούν στο σύνολό
τους να καλύψουν τις ανάγκες για τη δημιουργία όλων των κοινόχρηστων και
κοινωφελών χώρων που προβλέπονται από το σχέδιο31,
· και στις δύο περιπτώσεις εισφορών σε γη είναι δυνατόν να δημιουργηθούν
νέα οικόπεδα32 που θα περιέλθουν στην Τράπεζα Γης του Δήμου για
μελλοντική αξιοποίηση (σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ. 414Δ/1985),
· οι εισφορές σε χρήμα – λόγω της σχετικά χαμηλής αξίας της γης33 – σε καμία
από τις δύο περιπτώσεις δεν αποφέρουν σημαντικά κονδύλια στο Δήμο για
την εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης και τα απαιτούμενα έργα
υποδομής,
· σε αρκετά οικοδομικά τετράγωνα δεν είναι αξιοποιήσιμο το σύνολο της
εισφοράς σε γη και επομένως το μη αξιοποιήσιμο τμήμα μπορεί να
μετατραπεί σε εισφορά σε χρήμα ώστε να αυξήσει τα διαθέσιμα κονδύλια για
την εφαρμογή του σχεδίου,
· σε περίπτωση που ο Δήμος αποφασίσει ότι δεν χρειάζεται να προστεθούν
νέα οικόπεδα στην Τράπεζα Γης, τότε και αυτά μπορούν να μετατραπούν σε
εισφορά σε χρήμα, και τέλος
· σε κάποια οικοδομικά τετράγωνα, λόγω του μικρού μεγέθους των
οικοπέδων, οι απαιτήσεις για κοινόχρηστους χώρους (π.χ. ρυμοτομήσεις για
οδικό δίκτυο) ξεπερνούν το σύνολο της θεωρητικής εισφοράς σε γη – ακόμη
και τις μεγάλες του άρθρου 1.Α. Σε αυτά τα οικοδομικά τετράγωνα θα
χρειαστεί να αναζητηθούν τρόποι τακτοποίησης (π.χ. ανταλλαγές,
συνενώσεις, ή αποζημιώσεις) κατά την εφαρμογή του σχεδίου.
Το τελικό θεσμικό καθεστώς εισφοράς σε γη και χρήμα, που θα επιλεγεί να
εφαρμοστεί κατά την πολεοδόμηση του οικισμού των Κοκκωτών, θα προκύψει από
τη συνεκτίμηση των αναγκών σε γη (βάσει προτύπων) για την ικανοποιητική
διασφάλιση επαρκών κοινοχρήστων χώρων και χώρων κοινωφελών
εγκαταστάσεων, και τη συζήτηση με την Τεχνική Υπηρεσία και το Δημοτικό
Συμβούλιο.
31 Οι ανάγκες γης για κοινόχρηστες ή κοινωφελείς χρήσεις στα Ο.Τ. που συμμετέχουν στον υπολογισμό των εισφορών
ανέρχονται σε 16.504 τ.μ. Οι αξιοποιήσιμες εισφορές σε γη στην πρώτη περίπτωση ανέρχονται σε 38.108 τ.μ. και στη
δεύτερη περίπτωση σε 24.337 τ.μ. (Σημείωση: στους υπολογισμούς δεν έχει περιληφθεί η μία ιδιοκτησία αγνώστου
ιδιοκτήτη).
32 Στην πρώτη περίπτωση μπορούν να δημιουργηθούν νέα οικόπεδα (άρτια σύμφωνα με τους όρους δόμησης) συνολικής
έκτασης 24.100 τ.μ.(εκ των οποίων 2.500 τ.μ. περίπου θα χρησιμοποιηθούν για τακτοποιήσεις) και στη δεύτερη
περίπτωση συνολικής έκτασης 10.800 τ.μ. (εκ των οποίων 3.000 τ.μ. περίπου θα χρησιμοποιηθούν για τακτοποιήσεις).
33 Το χρηματικό ισοδύναμο έχει υπολογιστεί με αξία γης 5€ ανά τετραγωνικό μέτρο όπως ισχύει σήμερα Πιθανώς η τελική
τιμή θα είναι 20%-30% μεγαλύτερη.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
59
Θα απαιτηθεί δε «απόφαση του αρμόδιου για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης
οργάνου».
5.3 Προκαταρκτική Πράξη Εφαρμογής – Ισοζύγιο Γης
Σύμφωνα με τις προδιαγραφές βάσει των οποίων εκπονείται η παρούσα μελέτη
Πολεοδομικού Σχεδίου και Ρυμοτομικού Σχεδίου, γίνεται στη συνέχεια ο έλεγχος
εφαρμοσιμότητας του σχεδίου, δηλ. προκαταρκτική πράξη εφαρμογής, σύμφωνα με
τα αριθμητικά δεδομένα των επιφανειών των ιδιοκτησιών μέχρι και τη δεύτερη
ανάρτηση της κτηματογράφησης.
Οι υπολογισμοί που έγιναν στο κεφάλαιο 5.2.β βασίστηκαν στα ακόλουθα:
· Ο υπολογισμός των εισφορών γίνεται για το σύνολο των ιδιωτικών
ιδιοκτησιών σύμφωνα με τα ποσοστά που προβλέπονται από τη σχετική
νομοθεσία (βλ. κεφ. 5.2.α).
· Εξετάζονται εναλλακτικά σενάρια εφαρμοσιμότητας ανάλογα με την
πραγματική δυνατότητα υλοποίησης της εισφοράς σε γη (αξιοποιήσιμη γη)
σε κάθε Ο.Τ., υπολογίζονται οι ανάγκες γης για μεταφορές ρυμοτομούμενων
ιδιοκτησιών και η δυνατότητα σχηματισμού νέων άρτιων οικοπέδων ανά Ο.Τ.
που μπορούν να αποτελέσουν Τράπεζα Γης.
Έτσι προκύπτει η αξιοποιήσιμη γη από εισφορές όπως φαίνεται στους Πίνακες 10
και 11. Η αξιοποιήσιμη γη από εισφορές συγκρίνεται παρακάτω με τις απαιτήσεις
γης για την εφαρμογή του προτεινόμενου σχεδίου.
ΠΙΝΑΚΑΣ 12: ΠΡΟΚΑΤΑΡΚΤΙΚΟΣ ΙΣΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΩΝ/ΕΙΣΦΟΡΑΣ ΓΗΣ
Σύνολο επιφανείας
(τ.μ.)
Εισφορά
σε γη (τ.μ.) του
Άρθρου 1.Α
Εισφορά
σε γη (τ.μ.) του
Άρθρου 4.α.1
1.Συνολική επιφάνεια
περιοχής μελέτης (ΠΕ 11-
Κοκκωτοί)
292.410
2. Ιδιοκτησίες που δεν
εντάσσονται 0
3. Ιδιοκτησίες σε περιοχές
αναλογισμών 0
4. Τελικές επιφάνειες
ιδιωτικών ιδιοκτησιών 169.470 38108 24377
5. Υπάρχοντα κοινόχρηστα 72.830
6. Υπάρχοντα κοινωφελή 4.626
7. Σύνολο κοινόχρηστων
και κοινωφελών της
πρότασης
115.270
8. Δημόσια γη που
χρησιμοποιείται για
κοινόχρηστα και κοινωφελή
26.395
9. Διαφορά (7-5-6-8) 11.419
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
60
10. Τελικό ισοζύγιο (4-9) 26.689 12.958
Τα στοιχεία του παραπάνω πίνακα βασίζονται:
· Τα μεγέθη που αντιστοιχούν στη συνολική επιφάνεια της περιοχής μελέτης,
στις τελικές επιφάνειες των ιδιωτικών ιδιοκτησιών, στα υπάρχοντα
κοινόχρηστα και κοινωφελή και στο σύνολο των Δημοτικών ιδιοκτησιών που
χρησιμοποιούνται για κοινόχρηστα και κοινωφελή προέρχονται από τα
στοιχεία της κτηματογράφησης
· Τα μεγέθη που αντιστοιχούν στο σύνολο των κοινόχρηστων και κοινωφελών
της πρότασης προέρχονται από μετρήσεις των μελετητών (σχέδιο Π.1)
· Τα μεγέθη που αντιστοιχούν στις αξιοποιήσιμες εισφορές σε γη (στις δύο
περιπτώσεις) προέρχονται από αναλυτικού υπολογισμούς των μελετητών με
βάση τα στοιχεία της κτηματογράφησης.
Και στις δύο περιπτώσεις εισφορών, το τελικό ισοζύγιο γης είναι θετικό. Δεν
προκύπτουν όμως σημαντικές εισφορές σε χρήμα. Ελέγχεται έτσι και επιβεβαιώνεται
η πραγματική εφαρμοσιμότητα του προτεινομένου Σχεδίου, με μικρή ή καθόλου
οικονομική επιβάρυνση του Δήμου Αλμυρού, εάν και εφόσον χρησιμοποιήσει τις
λοιπές Δημοτικές ιδιοκτησίες (πάνω από 10 στρέμματα συνολικά), που δεν
χρησιμοποιούνται για κοινόχρηστα/κοινωφελή, ώστε να διασφαλίσει πρόσθετους
πόρους για τα απαιτούμενα έργα υποδομής.
Ο ακόλουθος Πίνακας θα συμπληρωθεί στην τελική του μορφή, με την ολοκλήρωση
του επομένου Β2 Σταδίου της μελέτης.
ΠΙΝΑΚΑΣ 13:ΤΕΛΙΚΟΣ ΙΣΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΩΝ/ΕΙΣΦΟΡΑΣ ΓΗΣ
ΣΥΝΟΛΙΚΕΣ
ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ
ΥΠΑΡΧΟΝΤΕΣ
ΧΩΡΟΙ
ΕΠΙ ΠΛΕΟΝ ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΟΙ
ΧΩΡΟΙ
Ε
Σ Μ Ε Σ Μ Ε Σ Μ
Α ΕΙΣ ΑΠ
ΣΥΝΟΛΟ
ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΕΩΝ
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
1. ΚΟΙΝΩΦΕΛΗ
1.1 ΕΚΠΑΙΔΕΥΣΗ
1.2 ΥΓΕΙΑ-ΠΡΟΝΟΙΑ
1.3 ΑΘΛΗΤΙΣΜΟΣ
1.4 ΠΟΛΙΤΙΣΤΙΚΑ
1.5 ΔΙΟΙΚΗΣΗ
2. ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ
2.1 ΚΥΚΛΟΦΟΡΙΑ
2.2 ΑΝΑΨΥΧΗ
ΣΥΝΟΛΟ
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
61
6. ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ
6.1 Τήρηση Χρονοδιαγράμματος – Διαδικασίες συνέχισης της Μελέτης
Η εκπόνηση του Α’ Σταδίου της πολεοδομικής μελέτης (Παραδοτέο 7),
ολοκληρώθηκε εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τη Σύμβαση, τις προδιαγραφές και το
εγκεκριμένο Χρονοδιάγραμμα. Όπως αναφέρθηκε, λόγω των Δημοτικών εκλογών
του Οκτωβρίου 2010 και των προσαρμογών στο νέο πλαίσιο λειτουργίας του Ν.
3852/2010 (Καλλικράτης) η εντολή έναρξης του Β1 Σταδίου της μελέτης δόθηκε στις
12.05.11 δηλ. με καθυστέρηση ως προς το εγκεκριμένο Χρονοδιάγραμμα κατά 5
μήνες. Εξ αιτίας αυτής της καθυστέρησης το Παραδοτέο 8 (Β1 Στάδιο) παραδόθηκε
στις 20.05.11 δηλ. με καθυστέρηση 3 μηνών ως προς το Χρονοδιάγραμμα (αν και
έγινε μείωση της συνολικής καθυστέρησης κατά 2 μήνες). Επειδή τα επόμενα Στάδια
(αναρτήσεις Β1 και Β2 Σταδίου, διαβούλευση, οριστική υποβολή της μελέτης) έχουν
υπολογισθεί στο Χρονοδιάγραμμα σε πραγματικούς χρόνους, θα πρέπει να
καταβληθεί κάθε δυνατή προσπάθεια ώστε η καθυστέρηση αυτή τουλάχιστον να μην
αυξηθεί περαιτέρω και μέχρι την ολοκλήρωση της μελέτης.
Η κτηματογραφική αποτύπωση (Παραδοτέα 3 και 4) ολοκληρώθηκε εμπρόθεσμα,
έχει γίνει ήδη η 1η Ανάρτηση του κτηματολογίου (από 13-28 Σεπτεμβρίου 2010), η
2η Ανάρτηση (από 24 Ιανουαρίου – 14 Μαρτίου 2011) και η 3η Ανάρτηση (από 2
Μαΐου 2011 και επί 15 ημέρες). Κατά τις δύο πρώτες αναρτήσεις έχουν συλλεχθεί
συνολικά 162 δηλώσεις ιδιοκτησίας, τίτλοι συμβόλαια, κλπ. σε σύνόλο 234 δημόσιες
και ιδιωτικές ιδιοκτησίες στο σύνολο της περιοχής που κτηματογραφήθηκε.
Η γεωλογική μελέτη (Παραδοτέο 5), καθώς και η μελέτη οριοθέτησης ρεμάτων
(Παραδοτέο 6), που αποτελούν απαραίτητες υποστηρικτικές μελέτες
ολοκληρώθηκαν και υποβλήθηκαν εμπρόθεσμα. Τα συμπεράσματά τους
ενσωματώθηκαν ήδη τόσο στο Α’ όσο και στο Β1 Στάδιο της πολεοδομικής μελέτης
Με πολύ μεγάλη καθυστέρηση προχωρούν οι ενέργειες και διαδικασίες έγκρισής
τους από τις αρμόδιες Υπηρεσίες και θα πρέπει να υπάρξει παρέμβαση του Δήμου
προς αυτές για την αναγκαιότητα άμεσης ολοκλήρωσής τους.
Μετά την παρουσίαση του παρόντος Β1 Σταδίου και τη δημοσιοποίησή του στους
αρμόδιους Φορείς, θα τηρηθεί η διαδικασία ανάρτησης και υποβολής τυχόν
ενστάσεων από τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, σχετικής εισήγησης από τους
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
62
μελετητές και την Τεχνική Υπηρεσία του Δήμου και εκδίκασής τους από το Δημοτικό
Συμβούλιο Αλμυρού. Θα μπορέσει έτσι η Διευθύνουσα Υπηρεσία να δώσει τις
κατευθύνσεις για την έναρξη εκπόνηση του Β2 Σταδίου, σύμφωνα με το εγκεκριμένο
Χρονοδιάγραμμα της μελέτης. Οι ενέργειες αυτές θα πρέπει να ολοκληρωθούν μέσα
στα προβλεπόμενα από το Χρονοδιάγραμμα περιθώρια ή και να καταβληθεί
προσπάθεια μείωσης των χρόνων, έτσι ώστε να μην επιμηκυνθεί περαιτέρω το
συνολικό Χρονοδιάγραμμα, να ληφθούν όλες οι απαραίτητες εγκρίσεις και να γίνουν
οι οριστικές παραλαβές εντός του 2011, σύμφωνα και με το γενικό πλαίσιο
χρηματοδότησης της μελέτης από το Πρόγραμμα Θησέας.
6.2 Προκαταρκτικό Πρόγραμμα Εφαρμογής
Το προκαταρκτικό Πρόγραμμα Εφαρμογής που παρουσιάζεται στη συνέχεια
περιλαμβάνει το Πρόγραμμα Διαχείρισης των βασικών έργων υποδομής (οδικό
δίκτυο, δίκτυα κοινής ωφέλειας, ελευθέρων κοινοχρήστων χώρων και κοινωφελών
εγκαταστάσεων) στα πλαίσια των μεσοπρόθεσμων προγραμμάτων των φορέων
υλοποίησης, βασισμένο στο Γενικό Σχέδιο που παρουσιάστηκε στο Κεφ. 3.6,
συνοδευόμενο από προεκτίμηση κόστους κατ’ αναλογία, και όπου αυτό είναι
δυνατόν.
Περιλαμβάνει επίσης Πρόγραμμα όλων των άλλων ενεργειών μελετών και έργων
που απαιτούνται για την πλήρη υλοποίηση των προτάσεων της Πολεοδομικής
Μελέτης. Στο παρόν Β1 Στάδιο της μελέτης το Πρόγραμμα Εφαρμογής που
παρουσιάζεται είναι ακόμη ενδεικτικό παρουσιάζει κυρίως καταγραφή όλων των
αντικειμένων και απαιτείται περαιτέρω συζήτηση με τους αρμόδιους Φορείς και
κυρίως με το Δήμο Αλμυρού.
Οι Μελετητές ακολούθησαν την εξής διαδικασία:
Σύμφωνα με τα καταγεγραμμένα θέματα και προβλήματα του οικισμού Κοκκωτών
και τις προτάσεις βασικών δικτύων υποδομών (βλ. Κεφ. 3.4) διαμόρφωσαν ένα
προκαταρκτικό Σχέδιο Προγράμματος εκπόνησης Μελετών και Έργων. Το Σχέδιο
αυτό θέτουν προς συζήτηση και εμπλουτισμό στην Τεχνική Υπηρεσία του Δήμου.
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
63
Προτεραιότητες στην εφαρμογή της πολεοδομικής μελέτης
Οι μελέτες και τα έργα ιεραρχούνται σε Α προτεραιότητας (όπως η ολοκλήρωση της
διαδικασίας εφαρμογής του σχεδίου, η διάνοιξη της συλλεκτήριας αρτηρίας, η
διαμόρφωση θέσεων στάθμευσης, η επίλυση του θέματος του Νεκροταφείου, κλπ.)
Β, Γ, κλπ. προτεραιότητας που προγραμματίζονται και ολοκληρώνονται με την
ανάπτυξη του οικισμού και την εκδήλωση ζήτησης σε σχετικές υποδομές (ύδρευση,
αποχέτευση, χώροι πρασίνου, κλπ..
Με το αναλυτικό αυτό Πρόγραμμα οι υποδομές θα αποδίδονται σταδιακά και
σύμφωνα με τις αυξανόμενες ανάγκες (την πληθυσμιακή αύξηση, τη ζήτηση, κλπ.).
Φυσικά συστατικό του προγράμματος πρέπει να είναι και η προσπάθεια
αξιοποίησης χρηματοδοτήσεων από το ΠΕΠ και άλλα Ευρωπαϊκά Προγράμματα
στα πλαίσια της Δ’ Προγραμματικής περιόδου.
ΠΙΝΑΚΑΣ 14: ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΛΕΤΩΝ – ΕΝΕΡΓΕΙΩΝ
Μελέτες
Κατηγορία υποδομής Ιεράρχηση
Χρονοδιάγραμμα Κόστος
Πηγή
χρηματοδό-
τησης /
Φορέας
υλοποίησης
Παρατηρήσεις
Πράξη Εφαρμογής
Πολεοδομικής Μελέτης Α
Έγκριση διατήρησης
νεκροταφείου ή
χωροθέτηση νέου
Α
· Υδρογεωτεχνική
μελέτη Α 27.000
· Γεωλογική
καταλληλότητα Α 11.000
· Μελέτη
περιβαλλοντικών
επιπτώσεων
Α
2.000
· Τεχνική έκθεση Α 500
ΝΟΜΑΡΧΙΑΚΗ ΑΥΤΟΔΙΟΙΚΗΣΗ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ-ΔΗΜΟΣ ΑΛΜΥΡΟΥ
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΜΕΛΕΤΗ Δ. Δ. ΚΟΚΚΩΤΩΝ – ΠΑΡΑΔΟΤΕΟ 7: Α’ ΣΤΑΔΙΟ
ΣΥΜΠΡΑΞΗ ΓΡΑΦΕΙΩΝ: ΑΝΑΣΤΑΣΙΑ ΒΟΪΒΟΝΔΑ, Αρχιτέκτων-πολεοδόμος –
ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΓΚΙΩΝΗΣ, ΑΤΜ – ΠΑΣΧΑΛΗΣ ΣΤΑΪΚΟΣ, Γεωλόγος – ΦΩΤΙΟΣ ΧΑΓΙΟΣ, Πολ. Μηχ.
Μάϊος 2011
64
ΠΙΝΑΚΑΣ 15: ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΛΕΤΗΣ ΚΑΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΒΑΣΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ ΥΠΟΔΟΜΗΣ
Μελέτες Κατασκευή
Κατηγορία υποδομής
Ιεράρ-
χηση Παρατηρήσεις
Χρονοδιά-
γραμμα Κόστος
Χρονοδιά-
γραμμα Κόστος Μονάδες
Μοναδιαίο
κόστος
Πηγή χρημ. /
Φορέας
υλοποίησης
Υπερτοπικό οδικό δίκτυο
· Διάνοιξη και κατασκευή υπερτοπικού
δικτύου (συλλεκτήριας αρτηρίας) Α
Συνολική επιφάνεια: 15201
τ.μ.
δρομικά
μέτρα 1520
Τοπικό οδικό δίκτυο – Στάθμευση
· Διαμόρφωση κυρίου τοπικού δικτύου Β 15213 τ.μ.
δρομικά
μέτρα 1900
· Διαμόρφωση δευτερεύοντος τοπικού
δικτύου Γ 12817 τ.μ.
δρομικά
μέτρα 2330
· Διαμόρφωση χώρων στάθμευσης Α τ.μ.
· Διαμόρφωση δικτύου πεζοδρόμων Απλοί: 11136 τ.μ. Ε Κλιμακωτοί: 6579 τ.μ.
Ύδρευση
· Επέκταση κυρίου δικτύου Β
Υπάρχον: 2050 μέτρα
Επέκταση: 3330 μέτρα
· Νέα Δεξαμενή
Α
Υφιστάμενη: 100 κ.μ.
επαρκεί για 350 άτομα
Συμπληρωματική: 100 κ.μ.
Αποχέτευση ομβρίων
· Δίκτυο εντός περιοχής μελέτης Ε 5750 μέτρα
Ακάθαρτα – Βιολογικός καθαρισμός
· Κατασκευή Εσωτερικού Δικτύου Γ 5380 μέτρα
· Εξωτερικό Δίκτυο Μεταφοράς Γ
εξαρτάται από τη θέση του
ΕΕΛ
· Εγκαταστάσεις βιολογικού καθαρισμού Β Συμβατικός κάτοικοι 350
(ΕΕΛ) Εκτατικός
Αποκομιδή και διάθεση απορριμμάτων
· Εξοπλισμός διαλογής και ανακύκλωσης Γ
Πρόνοια Εκπαίδευση
· Βρεφικός Σταθμός – Νηπιαγωγείο Ε 200 τ.μ.
Αθλητισμός
· Εγκαταστάσεις Αθλητικού Κέντρου Α 7 στρέμματα
Ανάδειξη φυσικού περιβάλλοντος
· Καθαρισμός και ανάδειξη των
οριοθετημένων ρεμάτων Β 13200 τ.μ.
· Περιμετρικοί πεζόδρομοι – μονοπάτια Δ Απλοί: 3712 τ.μ. .
Κλιμακωτοί: 1464 τ.μ
Χώροι πρασίνου παιδικές χαρές Β Υφιστάμενη: 263 τ.μ.
· Κατασκευή 3-4 Παιδικών χαρών Νέες: 1551 τ.μ.
· Διαμόρφωση χώρων πρασίνου Ε 10798 τ.μ.